Aftenposten 03. NOV. 2016
Av Synne Hellum Marschäuser
– Man bør ikke gi seg selv om saken blir avvist, mener eksperten.
Fem spørsmål og svar om feil og mangler i forbindelse med boligkjøp.
Eksperten: Ola Fæhn
Foto: Thomas Widerberg
Jobber som: Daglig leder og advokat i Forbrukeradvokaten
Utdanning: Advokat og jurist fra Universitetet i Oslo
1. Du har kjøpt og overtatt en bolig. Etter en tid viser det seg at badet er utett. Hva skal du gjøre?
– Oppdages problemer før overtagelsen, få det ned skriftlig. Man kan skrive det ned i kontrakten og i overtagelsesskjema. En del tenker «dette tar jeg etterpå». Da kan du miste kravet ditt. Hvis det ikke er forsikring inne i bildet kan du vurdere å holde igjen noe av kjøpesummen, men da risikerer du ikke å få overtatt. Det kan i mange tilfeller være lurere å betale inn, og så ta saken med eierskifteforsikringen. Hvis du oppdager at badet er utett i etterkant av overtagelse må du sende skriftlig reklamasjon med en gang til eierskifteselskap/selger. Ikke la det gå mer enn tre måneder, da risikerer du å miste kravet, men man har mulighet til å reklamere senest fem år fra man overtar. Vurder også klage til megler, takstmann og selgerens håndverkere. Man bør ikke reparere før reklamasjonen er i boks. Reparerer du før du har fått svar, risikerer du å miste kravet ditt. Hvis du må begynne å reparere for å begrense videre skade: Meld fra, ta bilder og sikre bevis for manglene. Ikke bestill takstvurdering før du eventuelt er blitt avvist av selger/eierskifteforsikring.
2. Hva skal til for å få dekket utbedringene av det utette badet?
– Har du fått feilinformasjon om badet, eller det er holdt tilbake informasjon, så kan du ha krav på å få dekket utbedringskostnaden. Det er feilinformasjon om selger ikke har oppgitt at badet er pusset opp med egeninnsats. Var manglene ukjent for selger bør utbedringskostnadene som en tommelfingerregel ligge på minst fire til seks prosent av det du betalte for boligen, men her finnes det unntak.
3. Hva er, etter deres erfaring, årsaken til at saker blir avvist?
– Man bør ikke gi seg selv om saken blir avvist. De vanligste avvisningsgrunnene gjelder om det er reklamert tidsnok, hvordan man skal forstå informasjon i salgsdokumenter, hva selger må ha kjent til og hva kjøper burde sett på visning. En annen årsak er sprikende takster på utbedringskostnader og utbedringsmetoder. Det betyr at beregnet sum for utbedring kan variere fra takstmann til takstmann. Det er ikke så rart. Én takstmann kan vurdere at badet kan fikses med delutbedringer, «la oss løfte opp en flis og utbedre». En annen vil mene at det ikke går, at man ødelegger membranen om man løfter den ene flisen. I tillegg argumenterer gjerne eierskifteforsikringsselskapet med at bad har 10–20 års levetid, men våtrom ved normal bruk bør holde tett i 30–40 år. Det hender også saker blir avvist på grunn av prosentgrensen, at skaden er på en lav prosentandel av det du betalte for boligen.
4. Hvilket ansvar har du selv for å oppdage eventuelle feil og mangler på visning? Burde man hatt med seg fagfolk?
-Forhold som er lett synlig på visning kan man ikke påberope seg som mangler i ettertid. Ettersom man sjelden er på visning mer enn 20 minutter, og man har skriftlig informasjon å forholde seg til, så stilles det ikke store krav til hva kjøper burde oppdage. Loven sier dessuten at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Tar man som kjøper med seg en fagkyndig på visning kan det i noen tilfeller være bra, fordi man kan oppdage ting som man ikke hadde sett på egen hånd. I andre tilfeller kan det være uheldig å ha med sin egen sakkyndige, fordi den sakkyndige kan overse ting han som fagmann burde ha sett og kjøper risikerer å bli identifisert med den sakkyndige.
5. Hvilke ting bør du klage på om du oppdager? Hva er det vits å klage på?
– Man bør klage på alt man oppdager som ikke er som forventet eller opplyst. Det er ingen nedre grense for hva man bør klage på. Dessuten bør man få sendt reklamasjoner så fort som mulig, og derfor ikke bruke for mye tid på undersøkelser før man klager. Ser man for eksempel sprekk i noen fliser bør man reklamere med en gang, selv om man ikke vet om det bare er kosmetisk eller et tegn på noe mer omfattende.