Husleietvister

Forbrukeradvokaten har spisskompetanse innen husleieretten og vil raskt kunne gi deg en vurdering av om du bør engasjere advokat, eller om det finnes andre måter du kan løse saken din på.

Oppsigelser

For at et leieforhold skal kunne sies opp må det være oppsigelsesadgang. Dersom det ikke er oppsigelsesadgang for leietaker, skal dette følge av leiekontrakten.

Oppsigelsessaker oppleves ofte som vanskelige både for utleier og leietaker, og mange av husleietvistene som havner i domstolene handler om oppsigelse.

Formkrav til oppsigelser

For leietaker er det ingen formkrav til en oppsigelse, mens en oppsigelse gitt av utleier må følge husleielovens regler om at en oppsigelse skal være lovlig (saklig begrunnet) og rimelig. Dette innebærer at selve oppsigelsen må oppfylle lovens formkrav om at oppsigelsen skal være skriftlig, begrunnet og inneholde opplysninger om leietakers rett til å protestere. Dersom oppsigelsen ikke oppfyller disse kravene er oppsigelsen ugyldig.

Leiers protest mot oppsigelser

Dersom oppsigelsen oppfyller formkravene, må leietaker bestemme seg for om leietaker vil protestere på oppsigelsen eller ikke. En protest må være skriftlig og gis til utleier senest én måned etter at leietaker mottok oppsigelsen fra utleier, men det er for øvrig ingen krav til en protest.

Utleiers søksmål ved protest

Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier eventuelt ta ut søksmål innen tre måneder etter at protestfristen løp ut, dersom utleier vil opprettholde oppsigelsen. Dersom utleier ikke tar ut slikt søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort. Søksmål innebærer som hovedregel at utleier tar ut klage til Husleietvistutvalget/forliksrådet.

Dersom utleier tar ut søksmål skal retten ta stilling til om oppsigelsen er lovlig og rimelig. Dette betyr at retten for det første skal vurdere om begrunnelsen for oppsigelsen som utleier har oppgitt er saklig. Rettspraksis viser at det skal lite til før en oppsigelse anses å være saklig begrunnet. Dersom oppsigelsen er saklig begrunnet skal retten ta stilling til om oppsigelsen er rimelig etter en vurdering av begge parters interesser. I denne vurderingen er det subjektive forhold på begge sider som er av betydning, og retten skal veie utleiers interesse i å få tilbake leieobjektet opp mot leietakers interesse i å fortsette å bli boende.

Tips til utleier ved oppsigelser

Det finnes mange skrekkhistorier om oppsigelsessaker som trekker ut i tid. En oppsigelsessak kan i verste fall ta noe tid, og det viktigste tipset for å unngå at det tar mer tid enn nødvendig er å være nøye med å følge husleielovens regler om oppsigelse av et leieforhold. Det er fornuftig å rådføre seg med advokat før man tar ut oppsigelse.

Formkrav til en oppsigelse

Husleieloven § 9-7 oppstiller formkravene til utleiers oppsigelse. I henhold til bestemmelsen skal følgende krav være oppfylt:

  • Oppsigelsen skal være skriftlig
  • Oppsigelsen skal være begrunnet
  • Oppsigelsen skal opplyse at leietaker kan protestere skriftlig til utleier på oppsigelsen innen én måned fra leietaker mottok oppsigelsen, og at dersom leietaker ikke protesterer innen fristen mister leietaker retten til å protestere på oppsigelsen. Utleier kan i så fall begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c dersom leietaker ikke flytter innen oppsigelsestidens utløp.

Det er svært viktig at man sørger for at disse formkravene er oppfylt i oppsigelsen man sender til leietaker. Alle tre vilkår må være oppfylt. Dersom kun ett av vilkårene ikke er oppfylt, regnes oppsigelsen som ugyldig.

Krav til å ta ut søksmål

Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier ta ut søksmål for å prøve oppsigelsens gyldighet. Dette må gjøres innen tre måneder fra leietakers protestfrist utløp, dvs. fire måneder etter at leietaker mottok oppsigelsen. Søksmål kan tas ut ved klage til Husleietvistutvalget i Oslo, Akershus, Hordaland og Trøndelag. For øvrige steder kan søksmål tas ut ved klage til forliksrådet.

Dersom søksmål ikke tas ut innen fristen faller oppsigelsen bort, og leieforholdet fortsetter i henhold til leiekontrakten.

Rettens vurdering

Når man har tatt ut søksmål, skal retten foreta en vurdering om oppsigelsen er lovlig og om den er rimelig. At oppsigelsen er lovlig innebærer at den må være saklig begrunnet. Husleieloven § 9-5 sier at en oppsigelse som er begrunnet i at utleier eller noen i utleiers husstand skal flytte inn, at utleier skal rive eller bygge om husrommet slik at det er nødvendig å flytte eller at leietaker har misligholdt leiekontrakten er saklige grunner for oppsigelse. Det er også slik at dersom utleier har en annen saklig grunn enn de som spesifikt er nevnt er dette også en lovlig oppsigelsesgrunn. I henhold til rettspraksis skal det lite til før en oppsigelse anses å være saklig begrunnet.

Det er utleier som har bevisbyrden for at en oppsigelse er saklig begrunnet. Dersom utleier oppgir en grunn som ikke er reell, er oppsigelsen som utgangspunkt ikke gyldig. Dersom oppsigelsen anses å være lovlig, skal retten også ta stilling til om oppsigelsen er rimelig. Retten vurderer da utleiers interesser i å få tilbake disposisjonsretten over boligen opp mot leietakers interesse i å bli boende. I denne vurderingen vil årsaken til oppsigelsen være av betydning for utleier. Jo viktigere grunn man har for å si opp leietaker, jo mer skal til før oppsigelsen settes til side som urimelig.

Oppsigelse eller utkastelse?

I noen tilfeller er det ikke hensiktsmessig for utleier å velge å si opp leietakeren, men i stedet gå veien via namsmyndigheten for å kaste ut leietaker. Dersom leietakeren ikke flytter før fristen, vil namsmannen fjerne leietaker og fysisk avstenge boligen. Husk at utleier aldri selv kan kaste ut en leietaker.

En utkastelsesprosess tar normalt kortere tid enn en oppsigelsesprosess. Det er imidlertid også strenge regler for når en utleier kan kaste ut en leietaker. Dersom man har en fravikelsesklausul i kontrakten kan utleier begjære utkastelse når leietaker har misligholdt husleien, eller når leietaker ikke har flyttet ut etter at tidsbestemt leiekontrakt har utløpt på tid. Utleier kan også begjære utkastelse dersom leietaker ikke flytter ut i henhold til en formriktig oppsigelse som leietaker ikke har protestert på. Dersom leietaker åpenbart har vesentlig misligholdt kontrakten, eller åpenbart ikke har rett til å besitte leieobjektet kan utleier også begjære utkastelse.

Dersom du lurer på om du skal velge oppsigelse eller utkastelse, kan det være lurt å kontakte advokat.

Oppsigelse eller heving?

Dersom leietakeren din vesentlig misligholder kontrakten kan det være fornuftig å heve leieforholdet i stedet for å gå veien via en oppsigelsesprosess. Når man hever leiekontrakten brytes kontrakten med umiddelbar virkning, og avtalt oppsigelsestid gjelder dermed ikke.

Tilfeller det kan være aktuelt å heve leieforholdet, kan være dersom leietakeren ikke har betalt leien over flere måneder, eller dersom leietakeren ikke har innbetalt avtalt depositum. Det kan også være aktuelt dersom leietakeren din opptrer på en måte som er sjenerende for naboer, eller dersom leietakeren din har fremleid ut boligen uten din tillatelse.

Det er viktig å vite at i noen tilfeller krever husleieloven at du har sendt leietakeren din en skriftlig advarsel før du hever leieforholdet.

Dersom du ønsker rådgivning og/eller bistand mht. hvordan du skal avslutte et leieforhold, kan du ta kontakt med Forbrukeradvokaten.

Generelle tips til utleier

Oppsigelsessaker er krevende for alle parter, og det er derfor viktig å opptre korrekt helt fra starten av prosessen. Husk at jo mer skriftlig dokumentasjon du har, jo større er sjansen for at du får medhold i saken din. Dersom du eksempelvis mottar muntlig klager fra naboer på leietakeren din, bør du be om også å få dem skriftlig.

Dersom du har sagt opp leietakeren din kan det være fornuftig å se på ulike måter å løse saken i minnelighet på. Dette kan være ressurs- og tidsbesparende mot å måtte gå gjennom en rettstvist.

Tips til leier ved oppsigelser

Som leietaker har man et oppsigelsesvern, som innebærer at man alltid har rett til å protestere på en oppsigelse. Dersom man er usikker på om man vil akseptere oppsigelsen eller ikke, er det bedre å protestere på oppsigelsen og deretter innlede en dialog med utleier, før man bestemmer seg for om man ønsker å flytte eller ikke. Dersom man ikke protesterer innen fristen mister man senere retten til å protestere, og må flytte ut i henhold til oppsigelsen.

Krav til protest

Dersom du mottar en oppsigelse, og du ikke ønsker/har mulighet til å flytte, har du rett til å protestere på oppsigelsen. Dette må gjøres innen én måned fra du har mottatt oppsigelsen. Protesten må være skriftlig. Det er fornuftig å skrive i protesten hvorfor du protesterer på oppsigelsen.

Dersom du ikke protesterer på oppsigelsen innen fristen, mister du retten til å protestere og i så fall må du flytte i henhold til oppsigelsen.

Rettens vurdering

Dersom du har protestert på oppsigelsen, og utleier har tatt ut søksmål, skal retten foreta en vurdering om oppsigelsen er lovlig og om den er rimelig.

At oppsigelsen er lovlig innebærer at den er saklig begrunnet. Husleieloven § 9-5 sier at en oppsigelse som er begrunnet i at utleier eller noen i utleiers husstand skal flytte inn, at utleier skal rive eller bygge om husrommet slik at det er nødvendig å flytte eller at leietaker har misligholdt leiekontrakten er saklige grunner for oppsigelse. Det er også slik at dersom utleier har en annen saklig grunn enn de som spesifikt er nevnt er dette også en lovlig oppsigelsesgrunn. I henhold til rettspraksis skal det lite til før en oppsigelse anses å være saklig begrunnet.

Det er utleier som har bevisbyrden for at en oppsigelse er saklig begrunnet. Dersom utleier oppgir en grunn som ikke er reell, er oppsigelsen som utgangspunkt ikke gyldig. Selv om oppsigelsen er saklig begrunnet, kan den settes til side som ugyldig dersom retten kommer frem til at den vil virke urimelig for deg som leietaker. Momenter i denne rimelighetsvurderingen kan være hvor lenge du har bodd i boligen, muligheter for å finne ny bolig, om du har barn som har særlig tilknytning til skole/området, helsesituasjon og økonomisk situasjon.

Generelle tips til leier

Som leietaker vil man alltid få spørsmålet av retten om man har forsøkt å finne alternativ bolig. Det er derfor fornuftig å undersøke boligmarkedet, og se om man kan finne annen, alternativ bolig som vil være tilfredsstillende.

Oppsigelsessaker kan være svært krevende, og det er derfor også fornuftig å innlede en dialog med utleier for å undersøke muligheten til å finne en minnelig løsning. Det er også fornuftig å ta kontakt med advokat for å få bistand så tidlig som mulig i saken.

Utkastelser

I noen tilfeller er det nødvendig for en utleier å få avsluttet leieforholdet raskere enn ved en alminnelig oppsigelsesprosess. Det kan være fordi leietaker skylder husleie, eller fordi leietaker opptrer på en måte som gjør det nødvendig for utleier å avslutte leieforholdet raskt.

Det er kun namsmyndighetene som har adgang til å gjennomføre utkastelser (tvangsfravikelser) i Norge. Det er også strenge regler hvor når man kan begjære en leietaker kastet ut, og det er derfor viktig at man tidlig i prosessen følger disse reglene til punkt og prikke.

Forbrukeradvokaten har lang erfaring med fravikelsessaker, både fra utleier- og leietakersiden, og vil kunne bistå i prosessen.

Tips til utleier ved utkastelser

For utleier vil en fravikelse av leietaker i noen tilfeller oppleves helt nødvendig. En slik prosess tar normalt sett kortere tid enn en oppsigelsessak.

Det er viktig at prosessen håndteres korrekt helt fra starten av. Forbrukeradvokaten kan gi en vurdering av om utkastelse er en fornuftig vei å gå, eller om det er andre tiltak som er bedre.

Når kan man kreve at leietaker kastes ut?

Det er tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer når en utleier kan begjære tvangsfravikelse. Det er kun ved fem tilfeller en utleier kan begjære utkastelse:

  1. Dersom leietaker skylder husleie. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke har betalt husleie. Ved disse sakene kan leietaker «betale seg fri» fra en utkastelse ved å betale all skyldig husleie med tillegg av renter og omkostninger før fravikelsen er gjennomført.
  2. Dersom leietaker ikke har flyttet ut etter at en tidsbestemt kontrakt har utløpt på tid. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke flytter ut innen den dato som fremkommer i leiekontrakten.
  3. Dersom leietaker ikke har protestert på en formgyldig oppsigelse, og likevel ikke har flyttet ut ved oppsigelsestidens utløp, eller dersom leietaker har tapt en oppsigelsessak, men likevel ikke flyttet ut i henhold til dommen.
  4. Dersom leietaker åpenbart har vesentlig misligholdt leiekontrakten. Dette kan eksempelvis være dersom leietaker har fremleid ut boligen ulovlig til tross for advarsler, eller dersom leietaker er til alvorlig sjenanse for øvrige beboere.
  5. Dersom vedkommende som er i boligen åpenbart ikke har hjemmel til å besitte boligen, eksempelvis at vedkommende har okkupert boligen ulovlig.

Krav til varsel

Uansett hva som er grunnlaget for å begjære tvangsfravikelse, så må det sendes et særskilt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Dersom man ikke har sendt et varsel som oppfyller kravene i denne bestemmelsen, vil saken bli avvist av namsmyndighetene.

Generelle tips til utleier

Husk at du som utleier aldri har rett til å kaste ut leietakeren din selv. Du må gå veien via namsmyndighetene.

Dersom du er usikker på om du bør begjære fravikelse eller ikke, bør du alltid rådføre deg med en advokat først.

Det er viktig at man opptrer korrekt helt fra starten av en fravikelsessak. Dersom du er i tvil om prosessen bør du alltid rådføre deg med advokat.

Det er du som utleier som har bevisbyrden for at du har grunnlag for å kaste ut leietakeren din. Ta vare på alt av skriftlig dokumentasjon!

Tips til leietaker ved utkastelser

For en leietaker vil en fravikelsessak/utkastelsessak oppleves vanskelig, da man i ytterste konsekvens vil miste tilgang til boligen sin i løpet av kort tid. Leietaker har rettigheter som det er viktig å være oppmerksom på. For det første har leietaker alltid krav på varsel om fravikelsen, og dette varselet skal inneholde informasjon om hvorfor utleier vil kaste ut leietaker. Leietaker vil også alltid kunne komme med innsigelser til en fravikelse.

Krav til protest

Det er tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer når en utleier kan begjære tvangsfravikelse. Det er kun ved fem tilfeller man kan bli kastet ut:

  1. Dersom leietaker skylder husleie. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke har betalt husleie. Ved disse sakene kan leietaker «betale seg fri» fra en utkastelse ved å betale all skyldig husleie med tillegg av renter og omkostninger før fravikelsen er gjennomført.
  2. Dersom leietaker ikke har flyttet ut etter at en tidsbestemt kontrakt har utløpt på tid. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke flytter ut innen den dato som fremkommer i leiekontrakten.
  3. Dersom leietaker ikke har protestert på en formgyldig oppsigelse, og likevel ikke har flyttet ut ved oppsigelsestidens utløp, eller dersom leietaker har tapt en oppsigelsessak, men likevel ikke flyttet ut i henhold til dommen.
  4. Dersom leietaker åpenbart har vesentlig misligholdt leiekontrakten. Dette kan eksempelvis være dersom leietaker har fremleid ut boligen ulovlig til tross for advarsler, eller dersom leietaker er til alvorlig sjenanse for øvrige beboere.
  5. Dersom vedkommende som er i boligen åpenbart ikke har hjemmel til å besitte boligen, eksempelvis at vedkommende har okkupert boligen ulovlig.

Krav til varsel

Uansett hva som er grunnlaget for å begjære tvangsfravikelse, så må leietaker ha fått et særskilt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Dersom utleier ikke har sendt et varsel som oppfyller kravene i denne bestemmelsen, vil saken bli avvist av namsmyndighetene.

Generelle tips til leier

Utleier har aldri rett til selv å kaste ut leietaker. Dersom utleier forsøker dette, vil leietaker kunne nekte utleier adgang, og eventuelt ringe politiet for å forhindre at utleier får adgang. Dersom utleier har skiftet lås i døren, kan leietaker gå til namsmyndigheten for å få hjelp til å få tilgang til boligen igjen.

Husk at man som leietaker alltid vil kunne protestere/komme med innsigelser til en begjæring om utkastelse. Dette kan eksempelvis være dersom årsaken til utkastelsen er betalingsmislighold, men bakgrunnen for at leietaker har holdt tilbake husleie er mangler i leieforholdet.

Dersom utkastelsesgrunnen er at man skylder husleie vil man alltid kunne betale seg fri fra utkastelsen. Det betyr at dersom du har fått varsel om utkastelse fordi du skylder husleie, vil du kunne få stanset utkastelsen ved å betale utestående husleie med tillegg av renter og eventuelle omkostninger.

Leieøkning

Begge parter har mulighet til å kreve justering av leien i løpet av leieforholdet. I dagens leiemarked hvor leieprisene øker, er det normalt utleier som krever endringer i husleien. Husleieloven har strenge krav til når og med hvor mye husleien kan endres.

Konsumprisregulering

Når leieforholdet har vart i ett år kan husleien endres i samsvar med endringer i konsumprisindeksen. Endringen krever én måneds skriftlig varsel. Hva endringene i konsumprisindeksen utgjør kan du finne ved å gå inn på Statistisk Sentralbyrå sine sider: www.ssb.no

Økning til gjengs leie

Når leieforholdet har vart i tre år kan husleien endres til gjengs leie. Gjengs leie er et gjennomsnitt av allerede etablerte leieforhold i sammenliknbare boliger i samme område.  Endring til gjengs leie forutsetter videre at det ikke har vært større endringer i husleien de siste tre årene enn endringer etter konsumprisindeksen. Gjengs leie krever et varsel på seks måneder, dvs. at man kan varsle justering til gjengs leie når leieforholdet har vart i to år og seks måneder. Dersom leietaker er uenig i utleiers krav om gjengs leie, kan leietaker protestere på økningen. I så fall kan begge parter få hjelp av takstnemnd/Husleietvistutvalget/domstolene til å få fastsatt korrekt gjengs leie.

Når kan økning kreves?

Husleien kan kun økes én gang hvert år. Dvs. at dersom utleier har endret husleien i samsvar med konsumprisindeksen i januar vil ikke utleier kunne endre husleien til gjengs leie før januar neste år, selv om leieforholdet i juni hadde vart i tre år.

Dersom utleier har krevd husleie utover det som er tillatt, eksempelvis at utleier har økt husleien med mer enn det som husleieloven tillater, eller oftere enn det husleieloven tillater, kan leietaker kreve tilbakebetalt for mye innbetalt husleie med tillegg av forsinkelsesrenter.

Dersom du ønsker å øke husleie utover konsumprisindeksen, eller du har mottatt varsel om endringer i husleien kan det være lurt å kontakte advokat for bistand. Forbrukeradvokatens advokater har ført flere saker om gjengs leie for domstolene, de har erfaringer med fastsettelse av husleie i Husleietvistutvalget og har også vært brukt som takstnemndsmedlem av domstolene.

Veggdyr og andre skadedyr

Flere og flere får den ubehagelige opplevelsen av å få veggdyr inn i boligen sin. Ved leieforhold fører dette gjerne til en tvist mellom utleier og leietaker om hvem som har ansvaret for å sørge for, og betale for veggdyrsaneringen.

Husleieloven har ingen lovbestemmelse som direkte regulerer hvem som har ansvaret for veggdyrsaneringen. Etter praksis i Husleietvistutvalget er imidlertid utgangspunktet at utleier har ansvar for veggdyrsaneringen.

Dersom utleier skal kunne kreve kostnaden til veggdyrsanering av leietaker må utleier som et minimum sannsynliggjøre at veggdyrene kom inn i boligen i leietakers leietid, i tillegg til at utleier må sannsynliggjøre at det er den aktuelle boligen som er kilden for veggdyrangrepet.

Forbrukeradvokaten har bred erfaring med saker som omhandler veggdyr og andre skadedyr, både fra utleier- og fra leietakersiden.

Etter avsluttet leieforhold

Erstatning etter avsluttet leieforhold

Dersom leietaker ikke leverer tilbake boligen i den stand som følger av leiekontrakten og husleieloven har utleier rett til å kreve dekket de nødvendige utgifter utleier får med å utbedre skadene. Dette er et objektivt ansvar, noe som innebærer at er det skader i boligen når leieforholdet avsluttes som ikke var der når leieforholdet startet, er leietaker pliktig i å betale for utbedring.

Leietaker har ikke rett til å komme tilbake for å utbedre eventuelle skader selv. Leietaker kan kun reparere skader ved boligen før boligen er tilbakelevert til utleier. Etter dette tidspunkt kan utleier nekte leietaker å utbedre skaden, og heller kreve erstatning av leietaker. Utleier må reklamere/si fra til leietaker innen rimelig tid, noe som normalt sett innebærer rundt 14 dager.

Sikre bevis

Svært mange av sakene som havner i Husleietvistutvalget omhandler utleiers krav om erstatning for skader på boligen etter endt leieforhold. Forbrukeradvokatens erfaring er at i mange av disse sakene slurver partene med å fremlegge dokumentasjon på påstandene sine. For begge parter vil det ha stor betydning å kunne fremlegge bilder av boligen ved leiestart og leieslutt. Dersom utleier allerede har gjennomført utbedringen må utleier huske på å legge ved dokumentasjon på dette, eksempelvis kopier av fakturaer.

Kurs i husleierett

Forbrukeradvokaten har lang erfaring med å holde kurs innen for husleieretten og tvangsfullbyrdelse. Forbrukeradvokaten kan skreddersy kurs innen ønskelig tema og kurslengde.