Baderomsmangler

Tips til deg som har kjøpt bolig med fuktighetsskader på badet (Informasjonen er også nyttig for deg som oppdager andre mangler).

Fuktighet, lekkasje, råte og sopp på baderommet er det vanligste problemet ved brukte boliger. Mange kjøpere av bruktboliger har gjort seg en dyr og tidkrevende erfaring med slike problemer. Hvis du går fram på gal måte risikerer du å måtte dekke hele regningen selv. I denne folderen får du svar på når du kan kreve at selgeren skal dekke regningen, og hvordan du går fram.

Før du har overtatt boligen

Denne informasjonen tar utgangspunkt i at du har betalt og overtatt boligen, før du oppdager at det er noe galt med badet. Hvis du leser den tidligere, bør du gjøre som følger:

• Les dokumentene som vises fram før du legger inn bud.
• Still kritiske spørsmål hvis du oppdager noe på visningen som du lurer på.
• Gis det muntlig informasjon, som er viktig for deg, bør du få dette inn som forutsetninger i budskjemaet, og gjerne også som egne punkter i kjøpekontrakten.
• Oppdager du noe etter at du har gitt bud, men før du har undertegnet alle papirer og betalt hele kjøpesummen, må du ta skriftlig forbehold.
• Når du er på visning i en leilighet bør du spandere noen ekstra minutter på badet før du legger inn bud. Gå gjennom sjekklisten.

Sjekkliste:

• Sjekk om veggene buler ut noen steder, spesielt ved dusjen
• Veggplatene skal ikke berøre gulvet. Er de trukket helt ned kan de suge til seg vann.
• Kan du se nyere fugemasse eller belegg noe sted på badet. Sjekk særlig ved dusj og under badekar.
• Kan du se om fugemasse, fliser eller annet belegg løsner noe sted. Sjekk spesielt i overgangen mellom vegg og gulv.
• Prøv å banke på flisene for å høre om lyden er hulere noen steder og eventuelt om du kjenner en svikt når du presser. Dette kan bety at flisene har løsnet fra gulvet.
• Sjekk om du kan se fuktighetstegn i taket på rommet under badet og eventuelt på veggene i rommene rundt.
• Slå på dusjen og se om vannet renner ned i sluket.
• Er du i tvil bør du få med deg en sakkyndig som kan ta en fuktighets-test

Les dokumentene

Det kan fremgå spesielle opplysninger om badet i dokumentene. Det er sjeldent du finner noe spesielt om badet f.eks. i takstpapirer, men hvis badet er karakterisert som dårlig vedlikeholdt i taksten, kan dette få betydning for hva du kan forvente deg. Hvis det legges fram en tilstandsrapport kan det stå nyttige opplysninger om badet. Da er det også gjerne tatt fuktighetstester. Det kan også fremgå nyttige opplysninger om badet, dersom selger har fylt ut et egenerklæringsskjema. I kjøpekontrakten og prospektet bør du spesielt legge merke til om det står en bestemmelse som sier noe om at boligen selges som den er uten ansvar for skjulte feil. Dette kan formuleres på mange måter, så hvis du er tvil bør du spørre selger/megler. VÆR KLAR OVER AT: Hvis du har gitt et bud uten at det stod et slikt forbehold i pro-spektet, kan du nekte å skriver under en kontrakt hvor det er tatt med en slik bestem-melse.

Hvilke regler beskytter deg?

Ved kjøp av bolig gjelder avhendingsloven. Denne loven gjelder imidlertid ikke ved kjøp av borettslagsleilighet, aksje- eller obligasjonsleiligheter. Ved slike kjøp finnes det ingen lovbestemt beskyttelse, men ofte vil man løse problemet på samme måte som avhendingsloven.

Når kan du kreve dekning?

Boligen og badet skal være i tråd med avtalen, og det man kan forvente ved tilsvarende boliger. Dette betyr;

• Et baderom har lang levetid, men er ikke evigvarende. Man må kunne forvente at et baderom holder tett i svært mange år. Noen sakkyndige mener at levetiden er 10-20 år. Produktleverandører antyder 30-50 år. Det er imidlertid forventningene til folk flest som skal legges til grunn. Folk flest vil forvente at badet holder tett lenger enn 10-20 år.
• Bagatellmessige feil og alminnelig slit og elde må du godta. Hvis badet ikke er helt tett på et punkt hvor det aldri vil renne vann, vil dette neppe være en mangel. Det samme kan være tilfelle hvis baderomsveggen tidligere har vært fikset på grunn av vannskader, og alt man oppdager nå er noen råtne og ufarlige planker på innsiden av veggen.
• Opplagte skader som du burde oppdaget og stilt spørsmål om. Selgerens informasjonsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt, men hvis du burde ha stilt spørsmål f.eks. fordi det var tydelige og omfattende soppskader i dusjen, kan det bli vanskelig å hevde at dette er en mangel i ettertid.
• Hvis det er tatt spesielle forbehold om badet. Er det tatt klare forbehold om badets tilstand er det vanskelig å få dekket skadene av selgeren.
• Hvis det er tatt generelt forbehold om skjulte feil. Ved slike tilfeller gjelder egne regler. Se nedenfor.

Solgt som den er

Det er et veldig vanlig ved salg av bolig at det står en bestemmelse om at den selges som den er/uten ansvar for skjulte mangler etc. Dette vil føre til at du som kjøper stiller svakere. Det er imidlertid begrenset hvilken betydning dette får for fuktighetsskader på badet. Selv om det er tatt et slikt forbehold vil det likevel være en mangel hvis:

• Selger har gitt uriktige opplysninger. F.eks. hvis det står at badet er nyoppusset med forskriftsmessig membran, men det viser seg at membran mangler og at arbeidene ble gjort for 15 år siden.
• Selgeren ikke har opplyst om skader som han måtte vite om. Hvis det er mangeårige fuktskader i taket under, eller veggen på badet har begynt å bule, er dette argumenter for å si at selger måtte ha kjent til skadene. Hvis du ser at noen fliser eller fugemasse er skiftet ut, kan dette tyde på at selger har forsøkt å dekke tidligere problemer.
• Skadene er vesentlige. I en dom fant retten under tvil at et mangelskrav hvor utbedringskostnaden ville utgjøre 2,7% av kjøpesummen ikke var vesentlig. Det finnes imidlertid også dommer hvor denne prosentsatsen ikke er tillagt særlig betydning. Legger man til grunn en grense på 3-4%, vil skader over 30-40.000 kr utgjøre vesentlige skader på en bolig til en million kroner. Erfaringsmessig vil utette baderom ofte føre til at store deler må rives opp og bygges opp på nytt, slik at kostnaden blir over 30-40.000 kr. Dersom baderommet var gammelt, må du også akseptere et aldersfradrag. Har du funnet flere mangler, vil verdien av samtlige mangler legges sammen.
• Badet er i strid med byggeforskrifter som gjaldt da badet ble bygget. Byggeforskriften har i mange år stilt krav til at baderomsgulv skal være tette. Det er mange måter å få et bad tett. Det finnes en egen våtromsnorm som har forslag til hvordan dette kan gjøres. Det finnes også byggdetaljblader fra Sintef Byggforsk. Anbefalte normer har endret seg gjennom årene, så for å se hva som var anbefalt da ditt bad ble bygget må du finne normen som gjaldt da. Er badet bygget i strid med normen og utett, kan du hevde at dette er i strid med byggebestemmelsene.

Hva kan du kreve?

Du kan kreve at badet blir fikset av selgeren, slik at råteskader etc. forsvinner. Hvis selgeren ikke ordner opp etter at du har varslet ham, kan du normalt kreve utbedringskostnadene dekket av selgeren. Har du hatt andre utgifter kan dette også kreves. Du kan enten gjøre arbeidet ferdig, og så kreve kostnadene dekket. Alternativt kan du vente med å gjøre noe, til du har fått penger fra selgeren. Du krever da avslag i prisen du har betalt. Selv om du får et prisavslag, kan du selv velge hva du vil bruke pengene på.

Når badet bygges opp igjen får du som regel noe bedre enn du kunne forventet i et gammelt hus. Forbedringen må du dekke selv. Hvor mye fradrag som må aksepteres varierer. Det finnes dommer som varierer fra 10-40 % for baderom mellom 15 og 20 år.

I noen tilfeller vil det være upraktisk eller alt for dyrt å fikse opp en mindre mangel på badet. I slike tilfeller kan du heller kreve et passende prisavslag for ulempen. Ved vesentlige mangler kan du gå fra kjøpet, men dette skal veldig mye til.

Kreve dekning av andre enn selgeren

Oppdages skader kan det også være aktuelt å kreve dekning hos andre enn selgeren, eller i tillegg til selgeren. Det er bedre å sende en reklamasjon for mye, enn å risikere at man senere taper kravet fordi det er reklamert for sent.

• Dersom selgeren har tegnet en eierskifteforsikring, kan kravet rettes direkte til dette selskapet. Selskapet vil normalt varsle selger. Du kan selv velge om du i tillegg til eller istedenfor vil forholde deg til selger. Forsikringsselskapet kan kreve at selger trekkes inn i tvisten, dersom det blir nødvendig med rettssak. Et godt tips er å ikke gi seg med en gang, selv om eierskifteselskapet avviser.
• Hvis det er mindre enn fem år siden selgeren overtok boligen og badet ble bygget av tidligere eier, kan det være aktuelt å kreve dekning fra tidligere eier.
• – Din eller selgerens hjemforsikring kan dekke skader som skyldes at f.eks. vannrør plutselig går lekk. Skader på bad som skyldes utette gulv/vegger er unntatt.
• – Hvis du bor i et borettslag, sameie eller er leietaker og skadene skyldes f.eks. lekkasjer i fellesrørene eller mangelfullt vedlikehold, kan kanskje borettslaget/sameiet/ utleier bli ansvarlig.
• Er badet bygget for under fem år siden, kan håndverker eller entreprenør bli ansvarlig.
• Megleren eller takstmannen kan bli ansvarlig hvis det er gitt uriktige opplysninger som de burde forstått, eller hvis de ikke har gjort jobben sin.
• Hvis det er tatt en tilstandsrapport, kan takstmannen bli ansvarlig for mangler eller skader han burde oppdaget.

 

Slik klager du

Skriv en klage
Det første du må gjøre som uheldig boligkjøper er å skrive en klage. Dette må gjøres med en gang du oppdager noe. Send klagen selv om du ikke er sikker på hva som er galt og hvem som har ansvaret. Mange har tapt sine krav fordi de ikke har klaget «innen rimelig tid». Det må klages senest innen fem år etter at du overtok.

Klagen sendes til den/de du mener kan være ansvarlig. Hvis du er i tvil om hvem som har ansvaret eller hva som er årsak til feilen, sender du klagen til alle mulige.

Eksempel på klagebrev:

Kjære Turid Hansen

KJØP AV VRIOMVEIEN 13
Jeg viser til vår inngåtte kjøpekontrakt av 13. september. Jeg beklager å måtte melde fra om at jeg har oppdaget lekkasjeskader på badet i Vriomveien 13. Dette er en mangel som du kan bli ansvarlig for å dekke etter avhendingsloven. Jeg ber deg om å komme og se på badet, og ta stilling til om du vil utbedre skadene. Hvis jeg ikke hører noe fra deg innen 14 dager, går jeg ut fra at du ikke vil reparere mangelen. Jeg vil da finne noen håndverkere som kan påta seg arbeidet, og regningen vil jeg kreve erstattet av deg.

Med vennlig hilsen
Gudrunn Søgne

I klagen bør du få fram:

• Hva du har oppdaget og at mottakeren kan bli ansvarlig.
• Tilbud om at mottakeren kan komme for å se på feilen, eventuelt at dere blir enige om en sakkyndig til å vurdere mangelen.
• Hvis mulig forsøk å beregne mangelens verdi. Ditt krav på renter (12%) kan normalt løpe en måned etter at du har spesifisert et krav.
• En frist på f.eks. 14 dager til å reagere.
• Varsel om hva som vil skje hvis du ikke hører noe.
• Hvis noe må repareres, må du få fram at mottakeren må gi tilbakemelding innen fristens utløp hvis han ønsker å utbedre. Hører du ikke noe vil du finne egne håndverkere, og kreve at mottakeren erstatter regningen.

HUSK AT DU ALLTID MÅ REKLAMERE FØR DU KAN REPARERE!

Du hører ingenting

Hvis du ikke får noe svar fra den/de du klager til, bør du sende et nytt brev. I tillegg kan du forsøke å få tak i mottakeren pr. telefon.

Du kan nå informere om at mottakerens passivitet vil føre til økte omkostninger som f.eks. renter, rettshjelpsutgifter og sakkyndig vurdering.

Negativt svar

Hvis klagen din blir avvist, må du innstille deg på at det kan ta tid og ressurser med klagesaken. Allerede nå bør du tenke gjennom hvor langt du er villig til å gå, og hvor mye du er villig til å risikere for å vinne gjennom saken.

Før reparasjon

Hvis feilen du har oppdaget kan repareres, er det viktig at selgeren og andre du vil stille ansvarlig får mulighet til å ordne opp før du bestiller håndverkere. Hvis ikke kan du miste ditt krav på prisavslag eller erstatning.

Det er også viktig at du best mulig sikrer bevis før du utbedrer. Helst bør en sakkyndig se badet før du river ned. Ta fotografier av hvordan det ser ut før håndverkerne kommer, og i løpet av arbeidet. Spar gjerne på noen biter av råttent materiale etc., dersom dette kan bevise noe.

Sakkyndig vurdering

I noen tilfeller er det nok at du får din egen håndverker til å skrive et notat om mangelen og utbedringskostnadene. I de fleste tilfeller bør du imidlertid få en takstmann eller sakkyndig ekspert til å skrive en rapport om mangelen med fotografier før du reparerer. Dette er særlig viktig hvis det er vanskelig å slå fast årsaken til feilen, hvis du vil sette i gang med utbedringer eller hvis det er en komplisert eller omfattende mangel.

Utgiftene til en sakkyndig rapport vil normalt koste mellom 10.-20.000 kroner. Dette er utgifter som du kan kreve erstattet hvis du vinner saken. Siden det er så dyrt å få utarbeidet en slik rapport, bør du allerede nå avklare med din hjemforsikring om utgiftene til rapport vil dekkes som en rettshjelpskostnad. Normalt dekker forsikringsselskapet først når du er I tvist, dvs. at du har fått avvist ditt krav. Eventuelt bør du få klarsignal fra forsikringen hvis det kan diskuteres om du er I tvist eller ikke. En advokat vil kunne gi deg råd om hvordan du skal forholde deg i denne fasen. Den sakkyndige bør uttale seg om årsaken til mangelen, om dette er i samsvar med forskrifter og byggeskikk da badet ble oppført og taksere reparasjonsomkostningene.

Rettshjelp

Hvis selgeren eller den du reklamerer mot er avvisende, kan du få behov for rettshjelp. Du kan da kontakte oss.

Hvis du kontakter advokat, så vil hoveddelen av dine kostnader dekkes av hjemforsikringen, hvis du har tegnet dette. Egenandelen er kr 4.000 + 20% av kostnadene som påløper. Hvis saken løser seg etter 10 timers bistand vil dine kostnader ble 7-8.000 kr.

Blir det nødvendig med rettssak, og du vinner saken fullstendig, må motparten normalt dekke dine kostnader. Ved delvis seier må gjerne hver av partene dekke egne omkostninger. Rettshjelpforsikringen har et tak på 100.000 kr. Påløper det f.eks 130.000 kr på egen advokat så blir din egenandel 30.000 kr. I verste fall kan du tape saken fullstendig. Da risikerer du i tillegg å måtte erstatte selgerens advokatomkostninger. Hvis saken går videre/ankes, kan kostnadene bli høyere.

De fleste saker løser seg ved forlik. Blir det nødvendig med rettssak, er det kun en liten andel som blir anket videre.

Rettssak/klageorgan

Det kan bli aktuelt med rettssak hvis det dreier seg om et større krav og selgeren ikke vil gi seg frivillig. Mange saker løser seg imidlertid med forlik, selv om saken er tatt inn for domstolene. Det finnes ikke noe eget klageorgan for tvister med selgeren, men tvisten mot eierskifteselskapet kan klages til Finansklagenemnda. Hvis megleren eller en håndverker kan stilles ansvarlig er det opprettet egne klageorganer gjennom Forbrukerrådet.

Noen saker kan løse seg i Forliksrådet uten rettssak, men dette vil vanligvis bare gjelde enkle saker hvor kravet er under 125.000 kr. Hvis tvistebeløpet er over 125.000 kr og både du og selgeren har kontaktet advokat, går det raskere å droppe Forliksrådet og lage rettssak med en gang.

Du kan bruke oversikten nedenfor som utgangspunkt når du skal vurdere hvor langt du bør gå med en klagesak. Oversikten tar utgangspunkt i størrelsen på ditt erstatning-/prisavslagskrav:

• Under 10.000 kr: Skriftlig klage. Du bør neppe gå videre med saken.
• 10.-50.000 kr: Her bør du vurdere om du skal ta saken til forliksrådet uten advokathjelp. Du kan få advokat til å vurdere saken. Om nødvendig kan saken sendes til forliksrådet og dette kan du få hjelp til av advokaten. Blir det nødvendig med rettssak må du vurdere risikoen opp mot det du kan oppnå.
• 50.-125.000kr: Du kan få hjelp av en advokat til å vurdere hvor sterk saken er. Saken kan klages til forliksrådet som vil ha kompetanse til å avsi dom. Tar man saken videre for retten, vil den kunne behandles som småkravsprosess. Behandlingsreglene er da enklere og risikoen for å måtte dekke motpartens saksomkostninger begrenses til en andel av tvistesummen, maks 25-30.000 kr.
• over 125.000 kr: Du bør få hjelp av en advokat til å vurdere om saken bør stevnes til retten.

Gangen i en klagesak

• Send klagen så fort som mulig med svarfrist
• Kontakt advokat/rettshjelper
• Få en sakkyndig rapport
• Reparer det nødvendige
• Vurder å gå til rettssak eller forliksrådet