Er boligmangelen min stor nok

Mange boligkjøpere som oppdager mangler får avvist sitt krav fra eierskifteselskapet. En vanlig avvisningsgrunn er at selskapet mener eiendommen ikke er i ”vesentleg ringare stand” enn du kunne regne med.

De fleste eiendommer blir i dag solgt med et generelt forbehold om boligens tilstand (som det er). Dette betyr at det skal mer til før du som kjøper har krav på prisavslag. Det er mange momenter som har betydning, men et moment som eierskifteselskapene ofte viser til er at utbedringskostnadene er for lave i forhold til kjøpesummen (prosentlæren). Selskapene avviser ofte ved å vise til at grensen er på 6 % og at det først må gjøres en rekke fradrag i utbedringskostnadene, slik at grensen er vanskelig å nå.

Det er riktig at det finnes en grense, men det er ikke alltid selskapene gir nøytral og riktig informasjon om hvor denne grensen går og hvordan beregningen skal foretas.

  1. Det første du skal være klar over, er at selgere som har holdt tilbake opplysninger eller har gitt uriktige opplysninger ved salget, kan bli ansvarlige selv om mangelen ikke er så kostbar. I slike situasjoner stiller loven bare krav til at kunnskap om mangelen ville ha innvirket på kjøpet. Dette betyr at terskelen for kjøper til å vinne gjennom hvis det er opplysningsmangler er lavere.
  2. Det neste du bør merke deg, er at det ofte kan være uenighet om hvor mye det vil koste å utbedre en mangel. To sakkyndige i samme sak, kan ha svært uenige meninger om dette, selv om de i utgangspunktet har samme utdannelse og erfaring. Her er det derfor grunnlag for å bruke tid og ressurser for å utrede omfanget og kostnadene grundig.
  3. For det tredje skal du ikke ta for gitt at eierskifteselskapet kan gjøre så store aldersfradrag og fradrag for merverdi, som de gjerne argumenterer med. Hvis du har et gammelt baderom, som må rehabiliteres fullstendig må du tåle et fradrag, men størrelsen på fradraget kan diskuteres.
  4. Det er videre et poeng at prosentlæren bare er et moment blant flere. Det må også tas hensyn til salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Dette kan bety at mangler ned mot 3 % kan være mangler. Noe som Høyesterett blant annet la til grunn i en dom fra 2007, hvor det ble gitt prisavslag for en nyere bolig hvor utbedringskostnadene lå på 3,23 % av kjøpesummen.
  5. Når eierskifteselskapene argumenterer med at grensen ligger på 6 %, så er det også en sannhet med modifikasjoner. I 2002 uttalte Høyesterett at en grense på 6 % rent kvantitativt utvilsomt var nok til å gi prisavslag. I en annen dom som Høyesterett hadde til behandling i 2010 uttaler dommerne at de mener grensen normalt må ligge nærmere 6 % enn 3 %. Med andre ord er Høyesteretts praksis sprikende. Eierskifte­selskapene ønsker at grensen skal være så høyt som mulig, og viser ofte til den siste dommen, uten å opplyse de to tidligere dommene og andre momenter som taler i kjøpers favør.
Her er et utdrag fra Høyesteretts argumentasjon i den siste dommen fra 2010 (Rt 2010-103):

”Det følger av forarbeidene til § 3-9 at « misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt » for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot. Jeg kan ikke se at vi her står overfor et slikt utvilsomt misforhold.

Det følger av Rt-2002-1425 – Bukkebo-dommen – at spørsmålet skal avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering. Dette er gjentatt iRt-2007-1587 – avvisningsrettdommen – avsnitt 45, og i Rt-2008-963 – rottedommen – avsnitt 27. Det er i den siste dommen også vist til at bestemmelsen i juridisk teori er omtalt som « sikkerhetsnett-regelen », jf. Krüger: Norsk kjøpsrett 4. utgave side 244.
Ved bedømmelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med « ut frå kjøpesummen », kan forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnadene til å utbedre feilene gi en viss veiledning. Fra den hittil nokså sparsomme rettspraksis omkring anvendelsen av § 3-9, kan jeg vise tilRt-2002-1425 – Bukkebo-dommen – der det på side 1429 heter:

«Feilene ved vestveggen alene utgjør ca. 6 prosent av kjøpesummen eller vel 7 prosent av taksten. Rent kvantitativt kan dette utvilsomt være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig. Men en slik kvantitativ betraktning har i seg selv liten betydning i vår sak; man må ut fra de konkrete forholdene se på hva kjøperne hadde grunn til å regne med om boligens tilstand.»

Det kan også vises til Rt-2007-1587 – avvisningsrettdommen – der retten diskuterer betydningen av størrelsen på utbedringskostnadene i forhold til vesentlighetskravet. Jeg kommer straks nærmere tilbake til avgjørelsen.
Utbedringskostnadene i saken her utgjør 3,36 prosent av kjøpesummen. De ankende parter har gjort gjeldende at feil som har en utbedringskostnad som overstiger 3-4 prosent av kjøpesummen, kvalifiserer for en nærmere vurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. Det er i denne forbindelse vist til avvisningsrettdommen der vesentlighetskravet var oppfylt i en situasjon der utbedringskostnadene representerte 3,23 prosent av kjøpesummen.

Etter min oppfatning gir avvisningsrettdommen ikke grunnlag for å oppstille en generell norm om at utbedringskostnader som utgjør 3-4 prosent av kjøpesummen, er tilstrekkelig til at det kvantitative elementet i vesentlighetskravet er oppfylt. Avvisningsrettdommen gjaldt overtakelse av en nesten ny leilighet av høy standard. Leiligheten var solgt « som han er ». Høyesterett uttalte i dommen i avsnitt 47 at det for kjøperen likevel må ha vært en klar og sentral forutsetning at taket var tett. Jeg forstår avgjørelsen slik at disse konkrete omstendighetene gjorde at selv nokså beskjedne utbedringskostnader i forhold til kjøpesummen på kr 6 200 000 ikke var til hinder for at vesentlighetskravet måtte anses oppfylt. Avgjørelsen gir etter mitt syn derfor ikke grunnlag for å oppstille noen generell 3-4 prosentgrense.

Etter min oppfatning ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet – og dermed til beskjedne utbedringskostnader – er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverksskikk. Hvor nivået bør ligge i de ulike tilfellene, kan imidlertid by på usikkerhet.

Rt-2002-1425 – Bukkebo-dommen – er det slik jeg allerede har gjengitt, i tilknytning til en eiendom som var bygget om en del år forut for salgstidspunktet, uttalt at en utbedringskostnad på seks prosent av kjøpesummen rent kvantitativt « utvilsomt » kan være tilstrekkelig til at en feil anses som vesentlig.

I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt, spenner de utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag tre prosent til om lag seks prosent av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene – som et utgangspunkt – må ligge i den øvre delen av dette spennet.
Utbedringskostnadene ved Kistebakkane 34 ligger, slik jeg ser det, etter dette godt under det nivået som må kreves for den boligen det her er tale om.

De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på, viser imidlertid at prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel.

Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt – slik som i avvisningsrettdommen – selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Det skal riktignok mye til.”

av Ola Fæhn