Dommen HR-2025-1749-A går langt i å tolke lovendringen fra 2022 i favør av kjøper.
I dommen tok Høyesterett stilling til hvordan kjøperens kunnskap skal vurderes etter lovendringen i 2022. Spørsmålet er om kjøperen må ha kjent til selve mangelen, eller om det er nok å ha kjennskap til opplysninger som peker på en risiko for at en mangel kan foreligge.
Høyesterett slår fast at kjennskap til en risiko i seg selv ikke er nok til at kjøperen mister retten til å gjøre en mangel gjeldende. Det må fortsatt foretas en konkret vurdering av hvilke slutninger kjøperen med rimelighet kunne trekke fra de opplysningene selgeren ga.
I dommens avsnitt 51 understreker Høyesterett at:
Endringen av avhendingsloven § 3-9 legger etter mitt syn føringer for tolkningen og anvendelsen av lovens § 3-10.
Dette innebærer at dersom kjøperen kun hadde kjennskap til en risiko for mangel, men ikke selve mangelen, vil det avgjørende være om kjøperen har oppfylt sin undersøkelsesplikt. For at mangelsinnsigelsen skal bortfalle, må kjøperen ha hatt grunn til å forstå at det faktisk forelå en mangel.
Derfor må man i hvert enkelt tilfelle vurdere hvilke slutninger kjøperen kan trekke fra opplysningene selgeren ga. Dersom salgsdokumentene tydelig beskrev forholdet på en slik måte at kjøperen måtte forstå at det forelå en mangel, vil retten til å gjøre mangelen gjeldende kunne gå tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd.
Konsekvensene av lovendringen
I dommens avsnitt 50 og 51 påpeker Høyesterett at fjerningen av adgangen til å ta generelle forbehold etter § 3-9 ved forbrukersalg har flyttet risikoen betydelig fra kjøper til selger:
Konsekvensen av at adgangen til å ta generelle forbehold etter avhendingsloven § 3-9 er fjernet ved salg til forbrukere, er at selgerne som utgangspunkt bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Dette innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør. Kjøperens stilling er tilsvarende styrket.
Høyesterett understreker videre at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med lovendringen i 2022, som nettopp skulle styrke kjøperens vern.
Hva kreves av selgerens opplysninger?
Dommen legger også føringer for hvordan selgerens oppfordringer til undersøkelse skal forstås. En alminnelig, aktsom kjøper vil normalt oppfatte det selgeren sier som en oppfordring dersom dette fremstår som tydelig og konkret.
Dersom kjøperen oppfordres til å undersøke eiendommen nærmere enn det som skjer under en vanlig visning, må det fremgå hva som skal undersøkes og hvorfor. Oppfordringen må altså være spesifisert og begrunnet.
En generell eller standardisert oppfordring til å sjekke grundig – slik man ofte finner i salgsprospekter – vil ikke være nok til å utløse noen særskilt undersøkelsesplikt. På samme måte vil opplysninger som bare indikerer en risiko for feil eller mangler normalt ikke utløse en plikt til å undersøke nærmere.
https://arkiv.forbrukeradvokaten.no/2025/10/fersk-hoyesterettsdom-etter-ny-avhendingslov/