Rettigheter i borettslag og sameier

Forbrukeradvokaten bistår og gir rådgivning til både beboere og styrer i borettslag og sameier. Forbrukeradvokaten kan også være møteleder for årsmøtet / generalforsamlingen.

Forskjellen på borettslag og sameie

Selv om borettslag og sameier er to ulike eierformer og regulert av forskjellige lover, er mange av reglene i praksis ganske like.

Det er noen forskjeller på borettslag og sameier. Når du kjøper en bolig i et sameie, kjøper du en selveierbolig. Du eier da en ideell andel i hele eiendommen til sameiet. Når du kjøper en bolig i et borettslag, kjøper du en andelsbolig. Dette betyr at borettslaget eier selve eiendommen, mens du har kjøpt en andel i borettslaget.

Vedlikehold, skader og utbygging

Det kan være vanskelig å trekke grensen mellom hva som er boligselskapets og hva som er beboers vedlikeholdsansvar. I mange tilfeller følger dette imidlertid av vedtektene.

Det er viktig å være oppmerksom på at både eier av boligen og boligselskapet i seg selv har ansvar for å gjennomføre forsvarlig vedlikehold. Konsekvensen av at vedlikeholdspliktene ikke oppfylles, er at eier/boligselskapet kan komme i erstatningsansvar.

Beboers vedlikehold i boligselskaper

Beboer har plikt til å vedlikeholde sin egen bruksenhet, slik at skader på fellesarealer og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Dette vedlikeholdsansvaret omfatter også rør, ledninger og sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring, mens rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner ikke omfattes.

Boligselskapets vedlikehold

Boligselskapet plikter å sørge for forsvarlig vedlikehold av bygningen og eiendommen som ikke er en del av seksjonseiers vedlikehold. Forsvarlig vedlikehold innebærer at eiendommen holdes i henhold til forskrifter på det tidspunkt bygningen ble oppført, med tillegg av senere offentligrettslige krav. Vedlikeholdet må også utføres slik at skader på fellesarealer og de enkelte bruksenheter forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper.

Det er styret som har ansvar for å sørge for forsvarlig vedlikehold av bygningsmassen. Kostnader forbundet med boligselskapenes vedlikehold er fellesutgifter. Boligselskapet kan ha vedtektsfestet en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret. Dersom vedlikeholdspliktene ikke oppfylles kan man komme i erstatningsansvar.

Lekkasjer fra naboleilighet

Dersom man har oppdaget vannlekkasje som kommer fra en annens bruksenhet kan det bli et spørsmål hvem som har ansvar for skaden, er det beboer selv, boligselskapet eller naboen? Det er i denne situasjonen viktig at man umiddelbart tar kontakt med styret i boligselskapet, samtidig som man også får utredet skade og skadeårsak.

Utbygging av fellesområder

I mange bygårder er det mulighet for å bygge ut loft eller kjellere. Det er mange temaer som må diskuteres og forhold som bør reguleres dersom en av beboerne skal overta fellesområder til eget bruk. Forbrukeradvokaten har erfaring med å utarbeide vedtekter og retningslinjer som regulerer avtaleforholdet mellom beboer og boligselskap i slike tilfeller.

Husbråk

De fleste har opplevd støy fra naboleiligheten. De fleste boligselskaper har egne vedtekter eller husordensregler som regulerer når det skal være stille i boligene, og brudd på disse reglene vil være et mislighold som i verste fall vil kunne føre til en utkastelse.

Saker om husbråk og andre nabokrangler er betente, og det anbefales alltid at man forsøker å komme til en enighet ved dialog først. Dersom dette ikke er mulig bør man rådføre seg med advokat for å få korrekt fremgangsmåte før man setter i gang en eventuelle fravikelsessak.

Tvangssalg og fravikelse

Eierseksjonsloven og borettslagsloven har begge bestemmelser som gir styret i et boligselskap mulighet til å fjerne en beboer i gitte tilfeller. Dersom en andelseier eksempelvis i vesentlig grad har misligholdt sin plikt til å betale felleskostnader kan styret pålegge beboeren å selge boligen sin.

I enkelte tilfeller kan styret også begjære beboeren tvangsfraveket fra boligen. Dette kan kun skje i alvorlige tilfeller, eksempelvis dersom beboeren er til svært stor fare eller sjenanse for øvrige brukere av eiendommen, eller eiendommen. Det er boligselskapet som må sannsynliggjøre at det har rett til å kreve tvangssalg eller fravikelse.

Dyrehold

Boligselskaper har en mulighet til å vedtektsfeste at det er forbudt med dyrehold. Både eierseksjonsloven og borettslagsloven har imidlertid bestemmelser som sier at dersom beboer har gode grunner som taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige bruker av eiendommen, så kan beboer likevel ha dyr. Et eksempel på hva som vil være en «god grunn» er at beboer trenger det til praktiske formål, eksempelvis har behov for førerhund, men det kan også være begrunnet i eksempelvis sosiale årsaker.

Det er ikke slik at enhver ulempe for øvrige brukere vil være tilstrekkelig til uansett å nekte beboer å ha dyr. Det vil måtte foretas en skjønnsmessig vurdering hvor man veier behov for dyrehold opp mot ulempen til øvrige beboere.

En katteeier som hadde innekatten Emmeline gikk helt til Høyesterett for å få avklart om den skulle få bli boende. Katteeieren vant frem. En hundeeier tapte i lagmannsretten selv om eieren hadde sosial angst. Det viste seg nemlig at naboen hadde hundeangst.

Generalforsamling/årsmøte

Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ, mens årsmøtet er sameiets øverste organ. Generalforsamling/årsmøtet skal avholdes hvert år innen utgangen av juni. På dette møtet behandles boligselskapets årsregnskap og årsberetning, valg av styremedlemmer, samt de saker som styret eller beboere har meldt inn.

Det er som utgangspunkt styreleder som leder generalforsamlingen/årsmøtet. Noen generalforsamlinger/årsmøter kan imidlertid være krevende. Dette kan eksempelvis være dersom det er vanskelige saker som skal behandles, eller svært mange saker som skal behandles. I slike tilfeller kan det være lurt å engasjere en ekstern og profesjonell møteleder. Forbrukeradvokaten har god erfaring med å være møteleder i under årsmøter og generalforsamlinger.