Hos Forbrukeradvokaten har vi spesialisert oss på boligtvister. Selv om du har tegnet boligkjøperforsikring kan Forbrukeradvokaten bistå deg i tvisten. Vi bistår også boligselgere hvis eierskifteforsikringen ikke dekker det ansvaret du kan komme i.
Har du kjøpt bolig med mangler?
Slitasje på bruktboliger og forventet levetid på bygningsdeler
Du må akseptere at boligen er alminnelig slitt og eldet. På en 100 år gammel bolig må du akseptere at den ikke er som ny. For 100 år siden ble det stilt andre krav til byggeskikker, og du må regne med at en rekke problemer med boligen har blitt slitt eller er modent for utskifting. For arbeider som er gjort på boligen senere, kan du kreve at har en bedre tilstand og tilfredsstiller påbyggingstidens byggekrav.
Baderom og drenering har lang levetid, men er ikke evigvarende. Man må kunne forvente at et baderom og drenering holder tett i svært mange år. Noen sakkyndige mener at levetiden på et baderom er 10-20 år. Produktleverandører antyder 30-50 år. Det er imidlertid forventningene til folk flest som skal legges til grunn. Folk flest vil forvente at badet holder tett lenger enn 10-20 år. Noen mener at en drenering bare skal holde i 20 år. Undersøkelsen som er sendt til kjøpere som har rettet krav til Norwegian Claims Link, viser at du spurte har en forventning om at baderom har en levetid på minst 30 år, og at dreneringen bør holde i over 50 år. Mange sakkyndige mener at et riktig konstruert bad skal holde tett i minst 40-60 år, og en drenering i minst 60-80 år.
Bagateller og synlige skader på eiendommen
Bagatellmessige feil må du godta. Det er neppe en mangel hvis du oppdager at taket har vært reparert, og at det kun står igjen en råtten planke som er skjult på et ufarlig sted på innsiden av veggen. I gamle hus, må man regne med at det er mindre feil og skader. Feil som koster for eksempel 5.000 kr eller mindre å utbedre, er ikke nødvendigvis mangler ved en eldre bolig.
Opplagte skader som du måtte oppdaget og stilt spørsmål om. Selgerens informasjonsplikt går foran kjøperens undersøkelsesplikt, men hvis du burde ha stilt spørsmål feks. fordi det var tydelige og omfattende soppskader i kjelleren eller dusjen, kan det bli vanskelig å hevde at dette er en mangel i ettertid.[§3-10]
Feilinformasjon og uriktige opplysninger fra selger
Det er også en mangel hvis selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, eller hvis det er forskriftsmangler ved boligen. Reglene om dette gjelder også hvis det er tatt generelt «som det er» – forbehold. Dette kommer vi tilbake til nedenfor.
Mangler ved overtakelsen
Det er bare feil og skader ved overtakelsen som er en mangel. Er disse oppstått senere, kan du ikke stille selgeren til ansvar. Ofte vil imidlertid en feil som var til stede ved overtakelsen, først vise seg på et senere tidspunkt feks. en vannskade som utvikler seg over flere år inne i veggen.
Arealfeil, rettighetsinformasjon og tilbehør ved salget
Vesentlige feilopplysninger om størrelse på tomten, kan også være en mangel. [§3-3]. Tilbehør som vanligvis følger med eiendom, har du krav på, med mindre noe annet er avtalt. [§3-4 og 3-5]. Viser det seg at noen har rettigheter på eiendommen for eksempel en veirett, pant eller at det er byggeforbud på eiendommen, er det en mangel. Det er derfor viktig å studere grunnboken, men megler og selger har plikt til å undersøke og opplyse. [§ 4-17 og 4-18]
Selgers forbehold
Hvis det er tatt spesielle forbehold, er det vanskelig å få dekket slike skader hvis informasjonen har vært tydelig nok. Det samme kan gjelde hvis det er gitt tydelig informasjon i takst eller egenerklæringsskjema om et problem, som gjør at du burde stilt spørsmål eller undersøkt nærmere.
Høyesterett – Rt-2002-1425. I forbindelse med salg av fast eiendom «som den er» hadde selger opplyst om større skader etter vanninntrengninger fra utsiden, som antas å skylde feil i konstruksjonen med dreneringen. Kjøpere ble oppfordret til å innhente tilstandsrapport på grunn av fuktskadene på veggen. Det viste seg at utbedringskostnadene ble høyere enn kjøper hadde regnet med. Høyesterett kom til at kjøper måtte bære risikoen for utgiftene etter avhendingsloven § 3-9, fordi det var gitt klare opplysninger ved salget.
Hvis det er tatt generelt forbehold om skjulte feil, eller det er oppgitt at boligen selges som den er, så har kjøperen noe begrensede rettigheter. Dette betyr imidlertid ikke at selger er fri for ansvar. Ved slike tilfeller er det krav til at boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente med mindre selger har holdt tilbake informasjon eller har gitt feilopplysninger.
Les mer om hva du bør gjøre hvis du finner boligmangler. Fra artikkelsamling på Forbrukeradvokatens blogg: Hva gjør du hvis boligen har feil og mangler.
Er boligmangelen min stor nok? (solgt som den er)
Det er vanlig ved salg av brukt bolig at det står en bestemmelse om at den selges som den er/uten ansvar for skjulte mangler etc. Selv om det er tatt et slikt forbehold vil det likevel være en mangel hvis:
Uriktig informasjon fra selger
Selger har gitt uriktige opplysninger, som har virket inn på avtalen. Feks. hvis det står at badet er nyoppusset med forskriftsmessig membran, men det viser seg at membran mangler, og at arbeidene ble gjort for 15 år siden. Hvis opplysninger selgeren har gitt i markedsføringen, i prospekt fra eiendomsmegler el. ikke stemmer med de faktiske forhold, kan dette være en mangel, hvis de manglende opplysningene er av betydning for kjøperen. [§ 3-8]
Mangelfulle opplysninger fra selger
Selgeren ikke har opplyst om skader som han måtte vite om, og dette har innvirket på kjøpet. Hvis det er mangeårige fuktskader i taket som er tydelige, er dette argumenter for å si at selger måtte ha kjent til skadene. Hvis du ser at det er skiftet ut overflatematerialer for å skjule større problemer, vil selgeren kunne bli ansvarlig for å ikke ha gitt informasjon. Det samme gjelder hvis han for eksempel ikke har opplyst om at myndighetene har gitt pålegg om å rive en pipe som er i strid med brannforskriftene. Opplysningsplikten gjelder også for offentlige planer, forandringer på naboeiendommer o.l., som selgeren må kjenne til. Er det fremlagt en tilstandsvurdering ved kjøpet, og denne ikke har med poster som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, så kan både selger og takstmannen bli ansvarlig (Høyestrett Rt 2001-369).[§3-7]
Vesentlig dårligere stand
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente. Les mer om dette her: Link til artikkelen vesentleg ringare stand. Høyesterett har i en dom kommet til at 3,37 % ikke var nok. Det ble uttalt at utbedringskostnadene ved en relativt ny bolig bør ligge nærmere 5-6 % enn 3 %, selv om prosentsatsen bare er en del av vurderingstemaet. (Rt 2010-103). I en annen dom har Høyesterett uttalt at ca 6% av kjøpesummen, utvilsomt er nok til å være vesentlig (Rt 2002-716). Se mer om disse grensene i artikkelen: Er boligmangelen min stor nok. Det finnes imidlertid også dommer hvor denne prosentsatsen ikke er tillagt særlig betydning. Erfaringsmessig vil utett baderom og mangelfull drenering føre til betydelige kostnader, som gjør at du kan kreve utbedring. Dersom boligen er gammel, må du også akseptere et aldersfradrag. Har du funnet flere mangler, vil verdien av samtlige mangler legges sammen.
I strid med byggeforskrifter
Boligen er i strid med byggeforskrifter som gjaldt da den mangelfulle delen av boligen ble bygget. Høyesterett har slått fast at man likevel må over vesentlighetsterskelen i slike tilfeller. Det vil imidlertid bli tillagt vekt ved vesentlighetsvurderingen om det er forskriftsmangler. Forskriftene har for eksempel krav til elektrisitet og utførelse av drenering og baderom. Det finnes også en del anbefalte normer for utførelse. Fravik fra anbefalte normer, betyr ikke nødvendigvis at det er en forskriftsmangel. Men er det gjort på annet vis og dette har vist seg å ikke holde, så vil det kunne være en mangel. Normer og forskrifter endrer seg stadig, så for å se hva som var anbefalt da den mangelfulle delen av boligen ble oppført, må du finne reglene og normene som gjaldt på den tiden. [§ 3-2 (2)]
Typiske mangler ved boligen
Baderomsmangler
Baderom som ikke holder tett er nok den hyppigste mangelen ved brukte boliger. Det kan ta mange år før slike lekkasjer viser seg. Et vanlig problem er at en større familie kjøper bolig av et eldre ektepar. Ved hyppigere bruk, kan lekkasjene vise seg raskt. Et baderom skal ha en vanntett membran, som skal hindre vannskader. Svakheten ved slike membraner er ofte å finne ved overgangen til sluk og vegg. Beholder man for eksempel et gammelt sluk ved oppussing av baderommet, får man ofte problemer med å feste gulvmembranen skikkelig. Andre problemer kan være at veggen i dusjen ikke har påsmurt skikkelig membran. Dersom et flislagt baderom er utett, må som regel hele badet tas opp og legges på nytt. Dette vil fort kunne koste mellom 100- 200.000 kr eller mer. Les mer om dette i artikkelen «Baderomsmangler».
Mangelfull drenering og fuktsikring
Rundt grunnmuren på en bygning med kjeller, skal det være drenert, for å hindre at vann fra utsiden skal trenge inn. For at en drenering skal holde vannet unna, er det krav til at det graves ned rør som skal føre vannet vekk. Rørene må ligge under kjellergulvet. Langs muren skal det være en tettepapp, som skal dekke hele muren og stikke opp over terrenget. I tillegg skal det ligge drenerende steinmasser over dreneringsrøret. Et vanlig problem med dreneringen, er at en eller flere av disse rådene ikke er fulgt. Det kan da være en mangel. Etter 50-100 år med vær og vind, vil dreneringsrørene kunne gå tett. Dette er noe man må regne med, og vil ikke nødvendigvis innebære at det er en mangel med boligen. Må det legges ny drenering rundt huset, vil det ofte kunne koste mellom 100-200.000 kr.
Arealmangler
Hvis boligarealet viser seg å være mye mindre enn oppgitt, kan det være en mangel. Høyesterett har i en sak uttalt at 8,9% avvik er en klar mangel.
Høyesterett Rt-2003-612 – Prisavslag for arealsvikt ved kjøp av selveierleilighet. Leilighet var opplyst å være på 112 m2. Den viste seg å være bare 102 m2. Høyesterett fant det klart at avviket på 8,9 prosent var en mangel etter avhendingsloven §3-8. Høyesterett uttalte at hvis arealavviket var stort nok til å utgjøre en mangel, så vil feilopplysningen normalt virke inn på avtalen.
I saken som var til behandling i Høyesterett var partene enige om at arealmangelen var verdt 50.000 kr. Verdien av en arealmangel kan være vanskelig å fastslå. Kvadratmeterprisen på boligen, kan være en veiledning, men dette er ikke nødvendigvis avgjørende.
Feil med det elektriske anlegget
Mange oppdager at det er feil med elektriske koblinger i boligen. Det er mange hobbyelektrikere, som har prøvd ut sine ideer opp gjennom årene. Det er strenge forskrifter for elektrisk koblinger. Er ikke forskriftene fulgt, vil du kunne få pålegg om utbedring. Feil ved el-anlegget, vil dette kunne være mangler.
Feilinformasjon om utleiehybel og brukstillatelse
Mange kjøpere forutsetter at en del av boligen skal kunne leies ut, for å kunne finansiere boligkjøpet. Er boligen markedsført med utleieleilighet, så skal utleiedelen også tilfredsstille kravene til egen boenhet. I en kjellerleilighet er det blant annet krav til brannvegger, lydisolering, rømningsvei, parkeringsmuligheter, uteplass, lys og utsikt.
Høyesterett Rt-2003-1312 Høyesterett kom til at en nyoppført bolig som var solgt med hybelleilighet med egen inngang, ikke tilfredsstilte byggeforskriftenes krav til lydisolering i flerfamiliehus. Dette ble ikke ansett å være i samsvar med salgsavtalen og utgjorde en mangel som ga kjøperen rett til prisavslag etter avhendingsloven §4-8 og §4-12. Prisavslaget satt til 150.000 kr.
Lagmannsretten LE 2001-00264: Det ble gitt mangelfulle opplysning om problemene med å få kjelleren godkjent som boligareal. Det var i salgsoppgaven antydet en månedlig leieinntekt på kr 5.500,-. Erstatningsbeløpet for at underetasjen ikke kan innredes som utleieleilighet, settes til differansen mellom kjøpesummen og det beløp kjøperen ville ha gitt for eiendom¬men hvis han hadde fått riktige opplysninger. Tapet ble skjønnsmessig satt til kr 300.000,-.
Har du oppdaget flere mangler ved boligen?
I rettspraksis viser det seg ofte at kjøper finner flere mangler i boligen. Ved vurdering av boligens mangelfulle tilstand, ville man legge sammen alle feil og skader som er mangler i lovens forstand. Mange bagatellmessige feil av forskjellig art i en eldre bolig, gjør ikke nødvendigvis at de vil anses som mangler. Hver feil, må normalt vurderes som mangler for at de skal være med i beregningen.
Hvordan bør du møte eierskifteforsikringsselskapet?
Statistikk om eierskifteforsikring
I omtrent halvparten av alle boligsalg er det tegnet eierskifteforsikring. Eierskifteforsikringen skal beskytte selgeren mot det ansvar han kan få overfor kjøper på grunn av mangler i boligen som reguleres i avhendingsloven. Mangler som oppdages før overtakelse dekkes ikke. Statistikken viser at det blir rettet krav mot eierskifteforsikringen i ca 15% av alle boligkjøp.
Protector Forsikring har den største markedsandelen. Videre er det et par andre utenlandske selskap som tilbyr eierskifteforsikring blant annet Am Trust, som bruker Norwegian Claims Link (NCL) som skadeoppgjørsselskap. Erfaringene med Protector forsikring og Norwegian Claims Link er at det er vanskelig for kjøpere å få utbetalinger fra selskapet, selv om det er mangler etter avhendingsloven. En spørre¬undersøkelse som ble sendt til 75 kjøpere som har rettet krav mot NCL viser at ca 80% av de som svarte ble fullstendig avvist i første brev. Link til artikkelen NCL/Protector en diplomoppgave. Undersøkelsen viser at det ikke lønner seg å godta første tilbud fra selskapet. Fra et gjennomsnittlig første tilbud på ca 25.000 kr, økte sluttsummen til 100.000 kr.
Erfaringene viser at kjøper ofte trenger bistand fra advokat for å få til en tilfredsstillende løsning. En advokat kan bistå med forhandlinger og eventuelt stevne inn saken for domsstolene. Erfaringene med eierskifteselskapene er at mange saker ikke løser seg før kjøper reiser sak.
63% av boligkjøperne vinner frem i retten
Vinnersjansen er stor, men det er også risikoen
Klag på boligkjøpet hvis du oppdager mangler. Forbrukeradvokaten har på oppdrag fra VG gjennomgått 345 boligtvister som er avgjort av norske domstoler. 63% misfornøyde boligkjøpere vinner i retten.
15-20 % av alle boligkjøpere klagde på feil med sin nyinnkjøpte bolig. Mange kjøpere gir seg uten å finne noen løsning. Det er også en del som finner en løsning med selger eller forsikringsselskap, uten å ta ut stevning. Undersøkelsen viser at det kan lønne seg å ikke gi seg for raskt. Den som er tålmodig og villig til å ta risiko, kan vinne tusenvis av kroner.
Krangles mest om fukt
Fuktproblemer i boliger er gjenganger i norske domstoler. Dette stemmer også med tekniske undersøkelser av norske boliger, hvor det er fastslått at 80 % av alle bygningsskader gjelder fukt. Av de 345 sakene som er gjennomgått i statistikken, er det 60-70 % av tvistene som helt eller delvis gjelder fuktproblemer. Baderom er den største gruppen med 38 saker, men også drenering er en stor gruppe på over 30 saker. Problemer med fukt på badet og i kjelleren er så vanlig, at dette er to områder en boligkjøper bør ha fokus på. Blir det noe tull på disse områdene blir det fort kostbart med reparasjoner. Let derfor etter tegn til fukt i dusjen og på kjellerveggen. Undersøkelsen viser at gjennomsnittlig domsbeløp for en baderomstvist ligger på 182.000 kr og for dreneringer på kr 225.000 kr. Statistikken viser også at muligheten for å nå fram i domstolene på dette området er god. Mer enn 7 av 10 boligkjøpere når fram med sine krav, ved tvister på bad eller kjellervegger.
Fukt og råte andre steder i boligen er tema i ytterligere ca 150 saker som har vært ført for domstolene. Det er også 32 kjøpere som har gått til sak fordi de mener å ha fått oppgitt feil areal. 1 av 5 saker som er undersøkt, gjelder tvister hvor kjøperne mener å ha oppdaget flere mangler ved boligen.
Link til artikkelen: «Boligkjøpsstatistikk»
Link til oversikt over dommer i saker: «Rettspraksis»
Skal du si nei til sakkyndige fra forsikringsselskapet?
Du kan si nei til eierskifteforsikringens takstmann
Har du opplevd å kjøpe katta i sekken og så vil eierskifteselskapet eller boligkjøperforsikringen ha inn sine egne takstmann for å vurdere skaden.
Du kan si nei til å slippe inn takstmenn du ikke stoler på. Dette er slått fast av Høyesterett i 2014 (Utskrift fra Lovdata: HR-2014-2258) og er gjentatt av lagmannsretten i 2016 (Utskrift fra Lovdata: LE-2016-19087) Forbrukeradvokaten mener ikke at man alltid skal nekte forsikringsselskapene å ta inn sakkyndige de foreslår, men du bør være skeptisk. Sjekk på nettet og forhør deg, før du godtar en sakkyndig som foreslås. En rekke av takstmennene som brukes av forsikringsselskapene har uheldige bindinger til selskapene, som gjør at det er grunnlag for å stille spørsmål til om de er objektive.
Eierskifteselskapene og boligkjøperforsikringsselskapene har fast ansatte fagansatte, som ofte blir brukt som sakkyndige. Forbrukeradvokaten er skeptisk til disse, fordi de har klare bindinger til sin arbeidsgiver som gjør at de ikke vil være objektive rådgivere. Generelt bør man være skeptisk til å slippe disse inn i boligen.
Du bør ikke alltid si nei til forsikringsselskapets takstmann
Forbrukeradvokaten har også merket seg at forsikringsselskapene ofte foreslår sakkyndige fra enkelte firmaer som holder til i Drammen. Det som er spesielt med disse firmaene er at de har bindinger til de fagansatte som er ansatt i forsikringsselskapene. Flere fagansatte i forsikringsselskapene har tidligere vært ansatt i Drammensfirmaene. Dessuten er det en nær familiær binding innad i Drammensselskapene, som kan være uheldig. Les mer om dette i Kapital nr 4/15 i artikkelen; «Rene bestillingsverk». Mangler link til saken eller artikkel
Gjennom tvistesaker har vi ofte reagert på faglige vurderinger fra disse firmaene. Vi har spesielt merket oss drammensfirmaet Bygg- og Våtromsgruppen AS, med underselskapene Byggmester Espegard AS, Bygg- og Våtromstakst AS, Våtromsentreprenøren AS og Veas rør AS. Videre ser vi at disse selskapene igjen har nære familiære forbindelser til elektrikerfirmaene M-tek. Disse selskapenes nære bindinger til hverandre og til forsikringsbransjen, gjør at Forbrukeradvokaten mener du bør være skeptisk til å slippe dem inn i din bolig. Når det er sagt, så er det ikke alltid vi får hindret useriøs bruk av sakkyndige likevel. Nylig løste vi en sak med Protector på 100.000 kr hvor M-tek ble nektet tilgang til boligen, men hvor de da bare skrev en rapport uten å gå på befaring.
Bør du si nei til sakkyndige fra boligkjøperforsikringsselskapene?
Det er imidlertid ikke bare eierskifteforsikringsselskapene som bruker disse selskapene som sakkyndige. Stadig oftere får vi henvendelser fra boligkjøpere som har tegnet boligkjøperforsikring i Help eller andre selskap. I mange av disse sakene ser vi at boligkjøperforsikringsselskapene bruker de samme drammensfirmaene til å utrede saken. Dette er en utvikling vi mener er svært uheldig, da Help markedsfører seg som boligkjøperens hjelper og rådgiver.
Vær skeptisk til eierskifte
Forbrukeradvokatens råd er at du ikke alltid skal si nei til sakkyndige som foreslås av forsikringsselskapene, men du skal være skeptisk og du skal vite at du kan si nei til sakkyndige du er spesielt skeptisk til.
Våre erfaringer med eierskiftesaker
Eierskifteforsikring er ikke til fordel for boligkjøperne
Vi i Forbrukeradvokaten har spesialisert oss på boligkjøptvister. Vi har gjennomgått 50 ferdigbehandlede saker i våre arkiver. Det selges ca. 100 000 boliger årlig. Ca 80 prosent av landets boligselgere tegner eierskifteforsikring. De to største tilbyderne av eierskifteforsikring, Protector og Am Trust v/NCL, behandler årlig i overkant av 10 000 skademeldinger fra boligkjøpere.
Eieskifteforsikringsselskapene skriver i sin markedsføring at en eierskifteforsikring beskytter både selger og kjøper. Slik vi i Forbrukeradvokaten oppfatter situasjonen er ikke dette nødvendigvis tilfelle for boligkjøperne, som ofte opplever vanskeligheter med og nå frem med sine krav mot selskapene. Forbrukeradvokaten får ofte henvendelser fra boligkjøpere som har vært misfornøyde med tilbudet de har mottatt av selgerens eierskifteforsikringsselskap etter en reklamasjon ved mangler på boligen de har kjøpt. Og vi er ikke alene om denne erfaringen. Les også:
Link til artikkelen «Mange kjøpere gir seg for tidlig»
Link til artikkelen «NCL/Protector en diplomoppgave»
Ikke si ja til første tilbud fra forsikringsselskapet
Forbrukeradvokaten har gjennomgått 50 av våre saker om mangler ved boligkjøp med et eierskifteforsikringsselskap som motpart, hovedsakelig Protector eller AmTrust v/NCL. Den typiske situasjonen for kjøpere som kommer til oss er at deres reklamasjonskrav har blitt avslått av eieskifteforsikringsselskapene. I kun 14 % av sakene hadde eierskifteselskapet fremsatt et tilbud til boligkjøperen etter reklamasjonen. Samtlige av disse tilbudene lå mellom 15 – 50 % lavere enn det sluttoppgjøret som kjøperne mottok fra eierskifteselskapene etter at kjøperne hadde involvert Forbrukeradvokaten. Eksempelvis kan vi vise til en baderomsak, hvor Protector Forsikring hadde tilbudt kjøper 60 000 kr i prisavslag, mens etter et forlik i tingretten fikk kjøperne utbetalt 432 500 kr.
Link til artikkelen «Anklager Protector for sulteteknikk»
Boligkjøperne mottok kr 230.000 i gjennomsnitt
I 84 % av sakene fikk klientene en positiv løsning på sin boligtvist. I snitt fikk de 50 boligkjøperne som kom til oss et prisavslag/erstatning i overkant av 230 000 kr av eieskifteforsikringsselskapene. Det var også en del kjøpere som fikk utbedret manglene av selger. I om lag halvparten av sakene løste tvisten seg i en utenomrettslig megling.
Vi kan bistå
Disse tallene viser at selv om man får et avslag på sin reklamasjon, er det ingen grunn til å stilltiende godta dette. Vi mener at tallene også gir indikasjoner på at eierskifteselskapene bevisst ikke tilbyr den summen de mener kjøper har krav på, før man eventuelt gir selskapene motstand i form av advokat eller rettslig pågang. Mener du å ha krav på penger fra et eierskifteselskap – så ta kontakt med oss i Forbrukeradvokaten.
Hva kan du kreve ved mangler?
Selger kan kreve retting
Ved mangler kan kjøperen kreve retting, hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Retting skal skje for selgerens regning. Selgeren på sin side kan forlange å få rette opp feilen, hvis det kan skje uten urimelig ulempe for deg og at du ikke har særlig grunn til å motsette deg retting. Retting skal i så fall skje innen rimelig tid etter at du har klaget, og gjort det mulig for selgeren å rette.
Du kan kreve prisavslag
Ved mangler kan du kreve et forholdsmessig avslag i prisen. Dette vil normalt være kostnadene ved å få mangelen rettet. Hvis boligens verditap er klart lavere enn utbedrings-kostnadene, må du nøye deg med å få dekket denne reduksjonen (Høyesterett Rt-2000-199).
Selv om det tas utgangspunkt i utbedringskostnadene, må du akseptere at du vil få noe nytt, som er bygget med nye metoder og materialer. Dette kan bety at du i noen tilfeller må aksep-tere å dekke noe av utbedringene selv. Hvis det begynner å lekke fra et baderom som er 20 år gammelt, kan du ikke regne med å få dekket et helt nytt bad av selgeren. Det er stor variasjon i rettspraksis om hvor stort fradrag du skal få. Dette er blant annet avhengig av hvor mange år man anser at et baderom skal holde tett. Det er ulike meninger om dette. I rettspraksis er det derfor store variasjoner. 15 til 20 år gamle bad, har fått fradrag på mellom 10 og 50%.
Her er noen eksempler fra lagmannsretten:
LB 1999-1911 15 år 23%, LB 1997-1070 15 år 30%, LE 2001-656 12 år 40%, LB 2002-3745 7 år 10%, LB 1998-1887 5 år 0%.
Du kan kreve å få heve kjøpet hvis det er vesentlige mangler
Retten til å heve kjøpet innebærer at det settes en strek over hele avtalen. Er ikke pengene overført enda, kan du la være å betale. Hvis du har betalt, kan han kreve tilbakebetaling og eventuelt erstatning hvis du har andre tap. Er boligen steget i verdi etter at du overtok, kan dette være et tap som kan kreves erstattet.
Du kan heve avtalen dersom en mangel innebærer et vesentlig kontrakts¬brudd. Et utgangspunkt for å vurdere om mangelen er vesentlig nok, er å se på kostnadene for å utbedre. Det vil også være av betydning om selgeren har holdt tilbake opplysninger ved salget, og om manglene er av en slik art at de ikke kan repareres. I praksis viser det seg at det skal mye til for at man får hevet kjøpet. Hvis eiendommen er blitt forringet etter at du overtok den, må du betale for verdireduksjonen med mindre forringelsen skyldes noe som han ikke hadde kontroll over, feks. naturskader.
Du kan holde tilbake kjøpesummen
Hvis kjøpesummen ikke er betalt enda, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Beløpet kan feks. tilsvarende kostnadene med å få utbedret råteskader på badet, eller leie deg bolig i en periode.
Når har du krav på erstatning
Erstatning kan kreves i stedet for, eller i tillegg til de andre rettighetene som er nevnt ovenfor. Du kan kreve ditt økonomiske tap eller utlegg erstattet, med mindre mangelen eller forsinkelsen skjedde uten at selgeren hadde mulighet for å forhindre det. Har du utgifter til sakkyndig bistand for å avdekke manglene, kan dette kreves erstattet. For noen typer tap, for eksempel inntektstap, kreves det at selgeren har vært uforsiktig.
Hvis selgeren skylder deg noen penger har du krav på forsinkelsesrente. Denne rentesatsen reguleres av departementet ved endringer i bankrenten. Bruk vår forsinkelsesrentekalkulator til å regne ut rente:
http://lucas.no/fa_test8/forsinkelsesrente.html
Hvordan klage på mangler?
Hvilke reklamasjonsfrister gjelder for deg som har kjøpt bolig med mangler?
Klag før det har gått tre måneder
Når du har overtatt boligen, bør du så snart som mulig undersøke den og melde fra hvis du finner feil. Ikke sett i gang reparasjoner før du har reklamert. Da kan du miste ditt reklamasjonskrav. Ved boligkjøp har du 5 års reklamasjonsrett, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdager, eller burde ha oppdaget feilen. Dette betyr at du bør klage med en gang du oppdager noen uregelmessigheter, selv om du er i tvil om hva som er problemet, og om det er kostbart å utbedre.
Klag før takstrapport
Klag inn helst før du bruker penger på en teknisk kyndig som kan undersøke nærmere. Det vil også være lurt å vente med å bruke penger på en takstmann, til det er søkt om rettshjelpdekning fra ditt forsikringsselskap. I rettspraksis aksepteres det at det tar noe tid å avdekke problemer man har funnet, og til å få en sakkyndig vurdering dersom man er i tvil. Som oftest vil tre måneder etter at du oppdager en mangel til du reklamerer være raskt nok. Høyesterett har i en avgjørelse sagt at 3,5 måneder med profesjonell kjøper var for sent.
Maksimalt fem år
Skjulte feil kan være bortgjemt i mange år. Så lenge de oppdages før det er gått fem år, så kan de klages på. Lekker badet først etter syv år, kan du ikke kreve at selgeren dekker skadene. I noen sjeldne tilfeller kan du også klage etter fem år. Dette gjelder hvis selgeren har garantert for lengre tid, eller hvis selgeren har vært uærlig, grovt uaktsom eller i strid med god tro. Det skal mye til for at selgeren blir ansvarlig i mer enn fem år.
Klag til alle som kan bli ansvarlig
En reklamasjon bør sendes til alle som det kan være aktuelt å stille til ansvar. Du bør vurdere om det er flere en selger, og eventuelt eierskifteforsikringsselskap, som kan stilles til ansvar. Er det for eksempel aktuelt med ansvar mot megler, takstmann, tidligere eier, håndverker, entreprenør, sameie, borettslag, bygningsforsikringen til borettslaget/sameiet eller ditt eget hjemforsikringsselskap.
Huskeliste ved reklamasjoner
- Oppdages problemer før overtakelsen, så få det ned skriftlig
- Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke, til alle aktuelle ansvarlige
- Ikke reparasjon før reklamasjon
- Hvis du må begynne å reparere, så ta bilder og sikre bevis for manglene
- Ikke bestill takstvurdering før du har søkt rettshjelp
Link til artikkelen «Hva gjør du hvis boligen har feil og mangler».
Hvordan bør reklamasjonsbrevet se ut?
Eksempel på klagebrev:
Kjære Turid Hansen
KJØP AV VRIOMVEIEN 13
Jeg viser til vår inngåtte kjøpekontrakt av 13. september. Jeg beklager å måtte melde fra om at jeg har oppdaget lekkasjeskader på badet i Vriomveien 13. Dette er en mangel som du kan bli ansvarlig for å dekke etter avhendingsloven. Jeg ber deg om å komme og se på badet, og ta stilling til om du vil utbedre skadene. Hvis jeg ikke hører noe fra deg innen 14 dager, går jeg ut fra at du ikke vil reparere mangelen. Jeg vil da finne noen håndverkere som kan påta seg arbeidet, og regningen vil jeg kreve erstattet av deg.
Med vennlig hilsen
Gudrunn Søgne
Dette bør du få fram i et reklamasjonsbrev:
- Hva du har oppdaget og holder mottakeren ansvarlig for.
- Tilbud om at mottakeren kan komme for å se på feilen, eventuelt at dere blir enige om en sakkyndig til å vurdere mangelen.
- Hvis mulig forsøk å beregne mangelens verdi. Ditt krav på forsinkelsesrenter kan normalt løpe én måned etter at du har spesifisert et krav.
- En frist på for eksempel 14 dager til å reagere.
- Varsel om hva som vil skje hvis du ikke hører noe.
- Hvis noe må repareres, må du få fram at mottakeren må gi tilbakemelding innen fristens utløp hvis han ønsker å utbedre for egen regning. Hører du ikke noe, vil du finne egne håndverkere og kreve at mottakeren erstatter regningen. Husk at du alltid må reklamere før du kan reparere!
- Informer om at mottakerens passivitet vil føre til økte omkostninger som for eksempel renter, rettshjelputgifter og utgifter til sakkyndig vurdering
Huskeliste ved reklamasjoner
- Oppdages problemer før overtakelsen, så få det ned skriftlig.
- Send skriftlig reklamasjon med en gang du får mistanke, til alle aktuelle ansvarlige.
- Ikke reparasjon før reklamasjon.
- Hvis du må begynne å reparere, så ta bilder og sikre bevis for manglene.
- Ikke bestill takstvurdering før du har søkt rettshjelp.
Hvor langt skal du gå med boligtvisten din?
Det viktigste budskapet hvis du har funnet noe å klage på, er å ikke gi seg for tidlig. Les her om: Link til artikkelen Mange kjøpere gir seg for tidlig.
Du kan bruke oversikten nedenfor som utgangspunkt når du skal vurdere hvor langt du bør gå med en klagesak. Oversikten tar utgangspunkt i størrelsen på ditt erstatning-/prisavslagskrav:
Tvister under 10.000 kr
Skriftlig klage. Du bør neppe gå videre med saken.
Tvister mellom 10.-50.000 kr
Her bør du vurdere om du skal ta saken til forliksrådet uten advokathjelp. Du kan få advokat til å vurdere saken. Om nødvendig kan saken sendes til forliksrådet og dette kan du få hjelp til av advokaten. Blir det nødvendig med rettssak må du vurdere risikoen opp mot det du kan oppnå.
Tvister mellom 50.-125.000 kr
Du kan få hjelp av en advokat til å vurdere hvor sterk saken er. Saken kan klages til forliksrådet som vil ha kompentasne til å avsi dom. Tar man saken videre for retten, vil den kunne behandles som småkravsprosess. Behandlingsreglene er da enklere og risikoen for å måtte dekke motpartens saksomkostninger begrenses til 25-30.000 kr.
Tvister over 125.000 kr
Du bør få hjelp av en advokat til å vurdere om saken bør stevnes til retten.
Har du solgt bolig med mangler?
Trenger du som selger bolig advokat?
Har du ikke tegnet eierskifteforsikring, så kan det være lurt å få tidlig advokatbistand, dersom du får et krav fra kjøper. Det er mange feller å falle i og gjør man noen uheldige valg i starten av en boligtvist, kan det være vanskelig å rette opp dette senere. Finner man feks. en takstmann som ikke fungerer eller man gjør innrømmelser man ikke burde gjort, så risikerer man en langvarig og tung konflikt. Det er derfor også viktig at den advokaten du velger har spesialkompetanse på området.
Du trenger ikke advokat hvis kjøper klager på bagateller
Skjønner du tidlig at det er bagatellmessige forhold det klages på, trenger du selvfølgelig ikke tenke på å få deg advokat. Som en tommelfingerregel vil tvister under 10.000 kr anses bagatellmessige. Det er også sjeldent at krangler om så lave summer er rettmessige. Er kravet på mellom 10-30.000 bør du prøve å løse dem uten bistand. Er det fremsatt høyere krav enn dette, så kan du rådføre deg hos en advokat, men normalt bør det ikke brukes for mye ressurser på å krangle om summer under 50-100.000 kr.
Rettshjelpsdekning i hjemforsikringen
Gjennom hjemforsikringen du hadde på boligen før du solgte, vil du være forsikret mot advokatomkostninger dersom du ikke har tegnet egen eierskifteforsikring. Denne rettshjelpdekningen har gjerne et tak på 100.000 kr og en egenandel på 4.000 kr + 20 % av kostnadene som påløper. Gjennom forsikringen kan man også få dekket utgifter til skadetakst, men det får man først etter at tvist er oppstått. Ikke bestill skadetakst før du har avklart dette.
Har du tegnet egen eierskifteforsikring?
Mange boligselgere har tegnet eierskifteforsikring. Denne forsikringen dekker både mangler ved eiendommen og krangelen du kan komme opp i, dersom kjøper finner feil. Som selger plikter du å kontakte eierskifteforsikringsselskapet hvis du har fått en reklamasjon. Du plikter også å la eierskifteselskapet representere deg i saken, dersom de ønsker det.
Unntak i eierskifteforsikringen
Eierskifteforsikringene har gjerne noen unntak i vilkårene sine. Faller saken din inn under et slikt unntak må og bør du normalt finne deg en egen advokat. Aktuelle unntak er at kravet er større enn taket på forsikringen (gjerne mellom 5-10. millioner kroner), du har som selger gitt en forpliktelse til kjøper om å ordne opp i noe eller du har holdt tilbake informasjon. Men det kan også være andre situasjoner og vilkårene til eierskifteforsikrings¬selskapene er ikke helt like. Dersom eierskifteselskapet skal påberope seg et unntak, må de varsle deg om det. Hører du ikke noe om dette, kan du legge til grunn at de vil behandle saken og både være advokat for forsikringsselskapene og representere dine interesser i saken. Du risikerer nemlig å bli trukket inn som part i saken, selv om du har tegnet forsikring.
Klager på megler og takstmann
Hvor kan du klage inn eiendomsmegleren?
Ved boligsalg er det vanlig å få hjelp fra en eiendomsmegler og en takstmann. Eiendomsmeglerens plikter reguleres av lov om eiendomsmeglere. Forsømmer megler seg så du påføres et tap, feks. ved å ikke innhente informasjon i kommunen eller i sameiet eller sjekke finansieringen til kjøper, så kan du rette krav mot megleren. Løser ikke saken seg, kan du klage saken videre til Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester. Disse kan avsi en rådgivende uttalelse i saken. Alternativt kan du reise søksmål mot megler. Vær klar over at i de fleste tilfeller er selger også ansvarlig for meglers feilinformasjon.
Hvor kan du klage inn takstmannen?
Er du misfornøyd med takstmannens arbeid, feks. hvis han har målt opp boligen feil eller gitt mangelfulle opplysninger i takst eller tilstandsrapport, så kan du reklamere på hans arbeid. Vil du klage inn takstmannen videre kan denne behandles av Reklamasjonsnemnda for takstmenn. Du kan også rette kravet mot eiendomsmeglerens eller takstmannens ansvarsforsikring. Klager på forsikringsselskapets behandling kan behandles av Finansklagenemnda. Alternativet til nemndsbehandling er å få behandlet slike tvister i domstolene. Det kan være fint å rådføre seg med en advokat før man skal rette krav mot megler eller takstmann. Som oftest vil også selger og eierskifteforsikringsselskapet til selger bli ansvarlig for tabber fra takstmannen. Husk at du ikke må vente for lenge før du fremsetter slike klager. Du kan miste kravet ditt hvis det går for lang tid.
Hva kan du som selger kreve hvis kjøper misligholder?
Forsinkelsesrente hvis kjøper ikke betaler til riktig tid
Hvis kjøper blir forsinket med betalingen sin, kan du som selger rette krav mot kjøper. For det første vil det følge av kontrakten og loven at kjøper må betale forsinkelsesrente. Denne renten endres hvert halvår, men er for tiden (våren 2018) på 8,5 %. Bruk vår forsinkelsesrentekalkulator til å regne ut rente:
http://lucas.no/fa_test8/forsinkelsesrente.html
Heving ved vesentlig mislighold (dekningssalg)
Videre kan du som selger gi varsel om at du vil heve avtalen dersom forsinkelsen blir vesentlig. I standardkontraktene til megler er det gjerne regulert at dette er fra 1-2 uker. Blir oppgjøret ytterligere forsinket, uten at kjøper har en frifinnende unnskyldning, kan det igangsettes et dekningssalg. For det første bør man kontakte andre interessenter på listen for å se om noen av disse kan være interessert. Man må gjøre alt man kan for å begrense tapet mest mulig. I neste omgang må man finne en megler som kan legge ut boligen for salg igjen. Alt tap man påføres kan man kreve erstattet av kjøper og dersom megler er å belaste for forsinkelsen, kan megler også bli ansvarlig. Kommer du i en slik situasjon bør du kontakte advokat for å gå frem på riktig vis.
Tips til deg som planlegger å kjøpe bolig
Har du kjøpt boligkjøperforsikring og oppdaget feil?
De fleste meglere tilbyr og anbefaler ukritisk at det tegnes boligkjøperforsikring. Help forsikring er det største selskapet på boligkjøperforsikring. Et annet selskap er Quidos, som bruker Crawford som saksbehandlerselskap. Det finnes også flere. En boligkjøperforsikring er en ren rettshjelpsforsikring. Gjennom din hjemforsikring har du også en rettshjelpsdekning. Vilkårene kan være gunstigere i boligkjøperforsikringen, men ulempen er at de har vilkår som gjør at du bindes til å bruke forsikringsselskapenes egne advokater og takstmenn. Du kan normalt velge egen advokat, men da er det andre vilkår som blir mindre gunstig for deg. Tenk derfor nøye gjennom om du ønsker å tegne en slik boligkjøperforsikring, som i en del tilfeller skaper flere problemer for deg en de løser.
Det er viktig at du er kjent med at du selv bestemmer hvilken advokat du vil bruke. Boligkjøperforsikringene har laget noen vilkår som skal tvinge deg til å velge intern advokat, men du har selv valget. Forbrukeradvokaten kan bistå deg, selv om du har tegnet boligkjøperforsikring.
Trenger du bistand som boligkjøperforsikringen ikke hjelper deg med?
Hvis du ikke har tegnet boligkjøperforsikring, eller for å få dekket den delen boligkjøperforsikringen ikke vil dekke, skal du være klar over at du har en advokatdekning gjennom din hjem- eller innboforsikring. Du kan også ha slik dekning gjennom andre forsikringer, for eksempel gjennom arbeidet ditt.
Vi kan bistå
Ta kontakt med oss før du kontakter forsikringsselskapet, så får du uavhengig og nøytral informasjon om dine rettigheter og muligheter.
Vi tilbyr en gratis og uforpliktende vurdering av din sak og veiledning om hvilke rettigheter du har i forhold til Help-forsikringen og dine andre rettshjelpdekninger. Vi hjelper deg med råd om hvordan bør du gå frem for å få best mulig bistand og best mulig resultat i din sak.
Du er også velkommen til å ta kontakt med oss dersom du allerede har kontaktet HELP eller andre boligkjøperforsikringer og fått vite at de ikke kan hjelpe deg. Vi kan gi deg en «second opinion» og informere deg om dine muligheter.
Les mer om boligkjøperforsikring:
Om boligkjøperforsikring
http://www.klikk.no/bolig/boligokonomi/article573633.ece
Tilsynsrådet om boligkjøperforsikring
http://www.advokatbladet.no/2013/05/grondal-co-help/
Forbrukerrådet om boligkjøperforsikring
http://www.na24.no/article3557087.ece
Ekspertene er uenige om du trenger boligkjøperforsikring
http://www.dinepenger.no/bruke/ekspertene-uenige-om-du-trenger-boligkjoeperforsikring/22981140
Les hvorfor Forbrukeradvokaten er skeptisk til boligkjøperforsikring:
Hjelpeløst? Artikkel fra Dine penger april 2015 (pdf).
Innspill om boligkjøperforsikring (pdf).
På leting etter bolig
Bruk tid på å finne riktig bolig
Skal du kjøpe bolig lønner det seg å ikke ha hastverk. Det er mye penger som står på spill, så det er viktig at kjøpet er gjennomtenkt og riktig. Bruk tid på å tenke hvilken type bolig du ønsker. Hvis du skal skaffe deg bolig eller fritidsbolig, må du først avklare om du ønsker å kjøpe eller leie. Dine rettigheter som eier og leier vil være forskjellige, og det vil være flere ulike lover og regler som regulerer dine rettigheter. Velger du eierbolig, har du også mange valgmuligheter. Så må du vurdere dine behov med hensyn til størrelse, antall soverom mv., og i hvilket område du ønsker å bosette deg. Regn ut hvor mye du har råd til, eller er villig til å bruke på en bolig, og hvor store vedlikeholdskostnader du eventuelt vil greie å betjene pr. år. Har du dette klart kan du lettere plukke ut de boligene som passer for deg, og du får færre bomturer når du drar rundt på visninger. Følg med på boligannonser over tid, og gå på flere visninger før du bestemmer deg.
Innhent finansieringsbevis
Få en oversikt over hvor mye du kan betale, og er villig til å låne. Som regel utgjør lånet en betydelig del av kjøpesummen, og det er derfor viktig å finne frem til en rimelig lånetype og den nedbetalingsmåten som passer deg best. Ofte er det ikke barndomsbanken din som har det beste tilbudet. Ta kontakt med flere mulige lånegivere før du bestemmer deg. Når lånet er i orden bør be banken om et finansieringsbevis. Dette viser at du har finansieringen i orden, og du stiller sterkere ved en eventuell budrunde. Du bør også sjekke om du kan benytte deg av andre og gunstigere låneordninger. Blant annet har flere kommuner tiltak for å hjelpe unge inn på boligmarkedet, med for eksempel etableringslån gjennom Husbanken. Det finnes også låneordninger for personer med begrenset økonomi.
Hva skal du vurdere på visningen?
Bruk god tid på visningen. Still kritiske spørsmål til selgeren om husets tilstand. Spør gjerne om alderen på badet og dreneringen. Vær særlig nøye med å undersøke baderommet, kjelleren og loftet etter fukt og om det elektriske anlegget er moderne. Dette er punkter det ofte blir tvister om. Hvis det er noe du er spesielt opptatt av, for eksempel at det er mulig å leie ut kjelleren, bør du undersøke om det er store nok vinduer til lys og rømningsveier. Er du interessert i boligen, bør du sette navnet på en interessentliste, slik at megler kan ta kontakt hvis det kommer inn bud.
Noen velger å ta med en ekspert på visning. Dette kan være bra, fordi du kan slippe noen ubehagelige overraskelser. Du skal imidlertid være klar over at det i en eventuell senere tvist kan stille deg svakere som kjøper, fordi ekspertens kunnskap kan bli ditt ansvar.
Sjekkliste på visning
Svakheter på badet
- Sjekk spesielt ved dusjen om veggene buler ut noen steder, eller om det er myk vegg.
- Studer om det er sorte prikker på overflater.
- Veggplatene skal ikke berøre gulvet. Er de trukket helt ned kan de suge til seg vann.
- Kan du se nyere fugemasse eller belegg noe sted på badet. Sjekk særlig ved dusj og under badekar. Dette kan skjule gamle skader.
- Kan du se om fugemasse, fliser eller annet belegg løsner eller er sprukne noe sted. Sjekk spesielt i overgangen mellom vegg og gulv.
- Prøv å banke på flisene for å høre om lyden er hulere noen steder og eventuelt om du kjenner en svikt når du presser. Dette kan bety at flisene har løsnet.
- Sjekk om du kan se fuktighetstegn i taket på rommet under badet og eventuelt på veggene i rommene rundt.
- Slå på dusjen og se om vannet renner ned i sluket.
Feil på kjeller/loft
- Undersøk om det saltutslag på mur. Dette vises ved hvite områder som smaker salt. Fukt i kjelleren kan tyde på dreneringsproblemer.
- Se etter svart og skjoldet panel/treverk eller sorte prikker.
- Er det mugglukt eller fuktig luft?
- Kan du se om det er løs maling eller blærer.
Feil ved det elektriske anlegget
- Skrusikringer viser at anlegget er gammelt.
- Hvis sikringene kjennes unormalt varme ut, kan dette bety at kursen er overbelastet.
- Ser du noen løse stikkontakter eller brunsvidde ledninger.
Mangler ved bærende konstruksjoner
- Knirker eller gir gulvet etter noen steder.
- Sjekk om vinduer og dører åpnes enkelt.
Utvendige svakheter
Utvendige beslag skal være utformet slik at fuktighet avvises. Se etter misfarginger og sprukken maling på bunnkarm og sprosser.
- Mørke områder på vinduet tyder på at vinduet er punktert.
- Vann skal føres vekk fra grunnmuren. Terrenget skal skråne vekk fra grunnmuren.
- Se etter avskallet maling og blærer, eller se om en lommekniv glir dypt i treverket.
Når du har bestemt deg for å kjøpe
Les dokumentene før du legger inn bud
Det er informasjonen du får før du gir bud som er av betydning for dine forventninger. Får du viktig informasjon etter at bud er gitt, kan du nekte å betale full pris, eller i grove tilfeller nekte å gjennomføre kjøpet. Studer prospektet, taksten og egenerklæringsskjemaet. Hvis det selges med tilstandsrapport bør denne studeres nøye. Det anbefales at det tas tilstandsrapport for å oppdage mulig problemer. Både kjøper og selger vil ha nytte av at det oppdages mest mulig før ny eier overtar, slik at tvister og usikkerhet kan reduseres. Informasjonen som fremgår av salgsdokumentene vil, sammen med det du får se og høre på visning, få betydning for hvilke forventninger du kan ha. Still spørsmål hvis informasjonen er uklar. Får du viktig informasjon muntlig, bør dette skrives ned i budskjemaet som forbehold.
I takst¬rapporten og tilstands¬rapporten er det viktig å legge merke til hva det er krysset av på vedlikeholds¬standarden. Legg spesielt merke til om det er opplyst noe om at det er tatt fukttester og om det er gjort utslag på denne. I egenerklæringsskjemaet skal selger gi opplysninger som kan være viktige. Fylles ikke dette skjemaet ut riktig, kan dette gjøre at selger blir ansvarlig. I kjøpekontrakten og prospektet bør du spesielt legge merke til om det står en bestemmelse som sier noe om at boligen selges som den er uten ansvar for skjulte feil. Dette kan formuleres på mange måter, så hvis du er tvil bør du spørre selger/megler. Vær klar over at hvis du har gitt et bud uten at det stod et slikt forbehold i prospektet, kan du nekte å skriver under en kontrakt hvor det er tatt med en slik bestemmelse.
Hva er en verditakst?
For at folk skal få vurdert prisen og få banklån på boligen er det blitt vanlig med verditakst utarbeidet av en takstmann. En verditakst er en vurdering av markedsverdien på eiendommen den dagen taksten tas. Normalt bør ikke forskjellen mellom takst og markedspris være mer enn pluss/minus 10%. Hva markedsverdien faktisk er, får du først svar på når boligen er solgt.
En tradisjonell takst inneholder som hovedregel en kortfattet beskrivelse av boligen (evt. med tilhørende tomt), slik takstmannen vurderer den uten å gjøre grundigere undersøkelser. I tillegg sies det gjerne noe om boligens standard og konstruksjon, byggematerialer, areal, innredning mv. I noen takster, kan disse vurderingene/beskrivelsene være så grundige at de gir inntrykk av å være en teknisk tilstandsvurdering. Man skal imidlertid være klar over at en takst utarbeides på kort tid, slik at det er begrenset hvilke tekniske vurderinger takstmannen har anledning til å foreta. Dette kan føre til at du som kjøper blir forvirret til å legge for stor vekt på beskrivelsene i taksten. Er det feil i taksten, kan selger eller takstmannen bli ansvarlig. En viktig opplysning i taksten, som fører til mange konflikter, er at det oppgis at boligen er større enn faktisk areal.
Det finnes tre store takseringsorganisasjoner som utdanner takstmenn. Det tre organisasjonene har ikke funnet en standard for hvordan en takst skal se ut. Det er imidlertid opprettet et felles klageorgan sammen med Forbrukerrådet – Takstnemnda.
Hva er en tilstandsrapport/boligsalgsrapport
Mange boliger selges med en tilstandsrapport. En tilstandsrapport er en beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstanden en bolig har. Rapporten skal beskrive mangler og svakheter med boligen. Takstmannen vil ta en grundigere befaring enn når det skrives takst. Hvis det ikke avtales noe annet, så vil imidlertid ikke takstmannen sjekke hva som er bak veggene. Han vil kun beskrive det som er synlig på overflaten. Det kan avtales grundigere undersøkelser av steder hvor det er mistanke om problemer. Det kan også avtales at takstmannen skal gi et kostnadsoverslag over nødvendige utbedringsarbeider.
En takstmann har erfaring med tekniske og håndverksfaglige forhold med bygninger. Med sin erfaring og tekniske hjelpemidler, som for eksempel fuktmåler, vil en takstmann oppdage tidlige signaler på skader/mangler som kan bli en potensiell tvist. Svært ofte vil en tilstandsvurdering få med seg en rekke punkter som selger ikke har lagt merke til eller har forstått betydningen av. Erfaringer i boligtvister er at selgere ofte blir overrasket over funn, selv om han har bodd i boligen i mange år.
Tips ved budgivning
Når du har funnet en bolig du er interessert i, legger du inn bud. Bud gir du ved å fylle ut budskjemaet som fulgte med salgsoppgaven og fakse eller lever dette til megler. La deg ikke presse til å gi høyere bud enn det lånetilsagnet og egenkapitalen din kan dekke. Sett deg et mål på forhånd om hvor høyt du er villig til å gå, og legg inn en sikkerhetsmargin i regnestykket. Ikke glem at det ofte kan følge omkostninger som dokumentavgift og tinglysningsgebyr med kjøpet, og at boligen ofte har både fellesgjeld og fellesutgifter. Husk at du også skal ha råd til å pusse opp. Hvis boligen er sliten, har du mindre penger å bruke på kjøpesummen. Hvis du vet at for eksempel badet må pusses opp eller dreneringen må skiftes ut, må du legge av penger til dette. Et nytt bad vil fort kunne koste 100-200.000 kr. Det samme bør du regne med til en ny drenering.
Når du legger inn et bud er det viktig å angi hvor lenge det skal være bindende. Husk at budet ditt er bindende inntil det løper ut på tid eller er uttrykkelig avslått. Legg derfor aldri inn bud på mer enn en bolig av gangen. Da kan du plutselig risikere å sitte med to boliger. Trekker du tilbake budet kan du komme i erstatningsansvar overfor selger. Er ikke finansieringen i orden, så må du legge inn finansieringsforbehold. Du kan også gi andre forbehold ved budet ditt. Du kan for eksempel gi forbehold om salg av egen bolig innen en bestemt tid, til en bestemt pris. Eller du kan legge inn forbehold om at for eksempel badet holder tett. Ønsket overtagelsesdato bør også tas med på budskjemaet.
Å tenke på før budgivning
De tre viktigste tingene du kan gjøre før du legger inn bud er:
- Beregne den maksimale summen du har til rådighet. Ta hensyn til hva som må gjøres i boligen før innflytting. Bli aldri fristet til å gå høyere enn denne summen. Det finnes flere boliger å velge mellom.
- Noter deg hvilke krav/egenskaper som er viktigst for deg, og hold på disse. Boliger som ikke har de egenskapene du ønsker, glemmer du.
- Orienter deg om markedsnivået i det området du ønsker, slik at du vet du ikke kjøper katta i sekken.
Det er mange som spekulerer i hvordan man bør legge inn budet, for å sikre seg boligen billigst mulig, og helst uten konkurrerende budgivere. Mange har funnet ut at bud med kort akseptfrist, kan være lurt for å hindre at megler får for mye tid til å kontakte andre interessenter, og fordi selger blir satt under et press. En forutsetning for at en slik taktikk skal virke, er selvfølgelig at budet er såpass høyt at det er fristende for selger. For å unngå konkurranse, er det noen som har hatt hell med å avtale egen gjennomgang av boligen før annonsert visning. Det legges så inn et fristende bud som faller bort rett før den offisielle visningsrunden. Det er du som budgiver, som bestemmer hvilken akseptfrist som settes. Megler kan derfor ikke kreve utvidet frist, selv om han ofte vil be om det slik at andre interessenter kan kontaktes.
Mange spekulerer i hvordan de bør bevege seg oppover i en budrunde hvis det er flere som er interessert. Det eneste som kan sies sikkert, er at det ikke finnes noen klare regler for hvordan du bør gå fram. Noen ganger kan man miste en konkurrent ved å bevege seg mange men små skritt, andre ganger vil få skritt med større bevegelser være det som skal til. Du må bare forsøke å bruke sunn fornuft og tenke på hvordan du selv hadde reagert hvis du hadde vært konkurrenten. Ved lengre budrunder kan man forsøke å tolke sin konkurrent. Dersom det ikke er konkurrerende budgivere, hender det at megler/selger setter en minstepris. Her må du også forsøke å tolke selgeren. Ofte vil man i en slik situasjon ha et pressmiddel til å få ned prisen noe. Det skal mye til at selger foretrekker en ny salgsrunde, hvis budet ikke er så langt fra minstesummen. Ved enhver spekulasjon, er imidlertid alltid risikoen å ikke få kjøpt. På den annen side vil du alltid ha muligheten til å være med i neste salgsrunde.
Hva bør stå i kjøpekontrakten?
Det er vanlig at det brukes en standard kjøpekontrakt som er utformet av Norges eiendomsmegler-forbund. Les denne nøye, og legg særlig merke til punktet om spesielle opplysninger. Megleren skal sørge for at spesielle forhold du har tatt, registreres i kontrakten. Dette kan du kreve å få inn, selv om megleren er skeptisk. Du kan nekte at det tas inn nye forbehold i kontrakten, som ikke er kommet fram tidligere. Står det for eksempel ikke noe i prospektet om at boligen selges som den er, kan du nekte å signere en kontrakt med et slikt forbehold. Har du oppdaget uregelmessigheter eller mangler ved boligen før du signerer kontrakten, må du passe på å ta skriftlig forbehold i kontrakten. Gjør du ikke det, kan dette forstås som at du har akseptert problemene.
Hvis det kjøpes uten megler, er dette de viktigste punktene å få inn i kontrakten:
- Alder og størrelse på eiendom og hus
- Bygningsstandard, materialkvalitet, tilbehør
- Pris, betalingsmåte
- Finansiering, sikkerhet
- Heftelser, bruksrettighete
- Offentlige planer, påbud, tiltak på naboeiendom
- Forsikring av eiendommen
- Overtakelse, befaring med sakkyndig konsulent
- Hvilke gjenstander som skal følge med eiendommen
- Hvem som skal rengjøre, og i hvilket omfang
- Om det skal tas noen forbehold
Problemer før overtakelsen
Oppdager du nye problemer før overtakelse, bør du straks sende en melding til selger/megler. Er det alvorlige funn, bør du vurdere å holde igjen deler av kjøpesummen, eller melde fra til megler før pengene overføres, at han skal holde tilbake til forholdene er undersøkt nærmere. Er det tegnet eierskifteforsikring, vil den først dekke forhold som oppdages etter overtakelse. Ved overtakelsen bør det registreres ned uregelmessigheter som dårlig vasking og gjenstander som er fjernet.
Tips til deg som vurderer å selge bolig
Skal du pusse opp før salget?
- Fullfør påbegynte prosjekter
- Utbedre kostbare feil og mangler som fukt/råte
- Fiks småting som dryppende vasker og løse dørhåndtak
- Mal gjerne over slitne overflater med en lys farge (med mindre du selger et oppussingsobjekt)
- Ikke bruk penger på å pusse opp dyre rom som bad og kjøkken
- Fiks uteområdet
- Fjern personlige eiendeler
Skal du selge selv eller bruke megler?
Noen velger å selge boligen sin på egenhånd. Har du en aktuell kjøper og kjenner markedet i området, kan dette være enkelt og greit. Skal du ut i markedet må du også vurdere hvordan du tror potensielle kjøpere reagerer på egensalg. Velger du å selge boligen uten megler, så er det en god del ting du skal huske på:
Innhent dokumentasjon før salg
- Innhent grunnboksutskrift
- Innhente reguleringsplaner, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, pålegg fra offentlige myndigheter, f.eks. fra brann- og feievesen, om eventuelt utleieforhold er godkjent, målebrev, ligningsverdi og kommunale avgifter fra kommunen.
- Bor du i sameie/borettslag, så legg ved informasjon om beslutninger fra årsmøte, vedlikeholdsplaner mv.
- Innhent priser i området. Følg med på finn.no og les statistikker. Innhent gjerne prisvurdering hos megler eller takstmann.
- Vurder om du skal innhente en tilstandsrapport og om du skal tegne en eierskifteforsikring. Dette kan redusere muligheten for mas og risiko i ettertid.
Hva bør med i salgsoppgaven og annonsen?
- Lag en salgsoppgave som kan deles ut og publiseres. Se på salgsoppgaver fra ulike visninger, f.eks. i nabolaget, og følg malen. Se også på eiendomsmeglerloven § 6-7 og bransjenormen for markedsføring av boliger. Gi en god og sannferdig beskrivelse av boligen gjennom bilder og med egne ord.
- Annonser på finn.no, sosiale medier og til venner, vurder avis, oppslag/nabovarsler
Visning, bud og pengeoverføringen
- Klargjør boligen og eiendommen for visning, sett av romslig med tid, gjør interessenter oppmerksom på både sterke og svake sider ved boligen.
- Husk at akseptert bud medfører at bindende avtale er inngått. Budene må være skriftlige. Før budlogg med navn på budgiver, tidspunkt for bud, beløp og akseptfrist.
- Kontrakt og oppgjør bør du sette bort til en megler eller advokat slik at overføringen av penger og eiendom skjer på lovlig vis uten for stor risiko for både kjøper og selger. Forbrukeradvokaten kan bistå med oppgjør og kontrakt.
Hva bør du opplyse om ved salg?
Mange boligselgere har en evne til å overdrive bekymringen om at svakheter ved boligen vil trekke prisen kraftig ned. Da kan da være lett å glemme at mangelfull informasjon kan føre til at man kommer i ansvar. Selgers opplysningsplikt går normalt foran kjøpers undersøkelsesplikt. Selv om man har tegnet eierskifteforsikring risikerer man å komme i ansvar for forhold man skulle informert om.